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宏观研究

证券研究报告宏观专题2024年08月15日

【宏观专题】

房地产之尾部金融风险或已解除

❖前言：对于地产，从近一年的政治局会议的定调来看，强调其“新形势”、“新

变化”。即“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”、“要结合华创证券研究所

房地产市场供求关系的新变化”、“抓紧构建房地产发展新模式”。由于地产产

业链链条长，涉及面广，事关经济社会发展大局。从宏观总量研究的角度，这证券分析师：张瑜

一定调下，随之而来的是若干宏观问题的思考，包括经济稳定、物价稳定、金电话：010

融稳定、财政收支平衡等。本文分析其对物价稳定和金融稳定的影响。我们的

结论是房地产之尾部金融风险或已解除，但物价能否稳定或取决于需求增速邮箱：zhangyu3@

以及需求侧的结构的变化。执业编号：S0360518090001

❖一、框架简介：如何分析地产对金融稳定和物价稳定的影响？证券分析师：陆银波

1、对于金融稳定，分析的思路是观察地产新形势下，监管指标是否可能会触电话：010

及监管下限。具体而言，银行业的监管指标在核心一级资本充足率、不良率等。邮箱：luyinbo@

保险业的监管指标在综合偿付能力充足率、核心偿付能力充足率等。而影响的

途径是，对于银行，主要是居民按揭贷、企业开发贷、房企供应商贷款等。对执业编号：S0360519100003

于保险，地产景气下行，保险资金运用中投向地产的部分可能会面临亏损，途

径包括：股票、债券、不动产、资产证券化产品、信托等。相关研究报告

2、对于物价稳定，分析的思路是沿用经典的产出缺口（新凯恩斯主义）分析《【华创宏观】针对M2大起大落的三个问题》

框架，在地产新形势下对产出缺口的走势进行推演。从减少主观判断、纳入地2024-04-28

产参数的角度，做两个简化处理。一是以资本存量增速代替潜在产出增速。二《【华创宏观】五问房地产“以旧换新”》

是资本存量中剥离出地产，即假设住宅资产不增加经济的供给压力。2024-04-23

❖二、定量测算1：地产对银行稳定的影响《【华创宏观】服务业的又一次重要制度型开放

1、寻找阈值：我们分析在不良率上行至多少时，核心一级资本充足率可能会——评首张全国跨境服务贸易负面清单》

降至监管指标下限（8.25%），或在6.2%时。2024-04-19

《【华创宏观】设备更新，哪些领域受益大？——

2、影响途径分析：1）居民个人住房贷款余额，2023年年末是38.17万亿。2）“更新”“换新”系列五》

房企开发贷，2023年年末是12.88万亿。3）房企供应商的银行贷款规模估算。2024-04-16

按照这一公式：企事业贷款余额*（建筑业贷款占比+制造业贷款占比*制造业《【华创宏观】近期央地“更新”“换新”的三

中家具、非金属矿物制品负债占比），我们估算建筑业、家具制造业、非金属点跟踪》

矿物制品业三个行业2023年年末的贷款余额或在8.8万亿左右。2024-04-15

3、极限情况分析：受地产影响，