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2024年物业经营管理考试题库（多选题）

281.在房地产投资分析中，房地产投资的收益可分为()。

A.投资回收

B.投资回报

C.权益回报

D.现金回报

E.还本付息

正确答案:AB

解析：投资获得的总收入，包括投资回收扣投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收；投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，主要体现为利润。

282.下列关于内部收益率的表述中，正确的有()。

A.内部收益率总是大于目标收益率

B.内部收益率是项目寿命终了时所有投资正好被收回的收益率

C.同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D.内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E.内部收益率越高，投资风险就越小

正确答案:BDE

解析：A项，内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标，即根据目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，当净现值为零时所对应的那个收益率，内部收益率并不是必然要大于目标收益率，C项，全投资内部收益率是否高于资本金内部收益率要视投资的资本结构而定。

283.下列关于投资价值与市场价值的论述，正确的有()。

A.投资价值是指某物业对于个典型的投资者的价值

B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件

C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值

D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提

E.在某时点，投资价值是惟一的

正确答案:BD

解析：A项，某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。C项，物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。E项，在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

284.影响物业价格的社会因素有()。

A.政治安定状况

B.社会治安状况

C.生产因素

D.房地产投机因素

E.时尚风气

正确答案:ABD

解析：影响物业价格的外部因素主要有人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素等。影响物业价格的制度政策因素包括房地产制度因素、税收制度因素、金融制度因素、国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地制度、住房制度等。影响物业价格的经济因素主要有经济发展、居民收入、利率、汇率、物价等。影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。影响物业价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况等。心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码等。

285.物业价格通常随交易的需要而个别形成，容易受买卖双方的个别因素影响，下列各项属于个别因素的有()。

A.生活环境

B.偏好

C.讨价还价能力

D.感情冲动

E.综合能力

正确答案:BCD

解析：由于物业价值量大，相似的物业与一般只有少数的几个买者和卖者，有的物业甚至只有一个买者和一个卖者，所以，物业价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素，如偏好、讨价还价能力、感情冲动的影响。

286.下列关于物业的税前现金流的表述，正确的有()。

A.是业主的税前收入或投资回报

B.从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流

C.当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值

D.从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流

E.如果物业设有抵押贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益

正确答案:ABCE

解析：D项，从物业税前现金流中扣除准备金和所得税后，得到物业税后现金流。

287.运用成本法估价时，物业价格构成中包括()。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.投资利息

D.物业折旧

E.开发利润

正确答案:ABCE

解析：从成本法的角度来看，物业价格通常由如下七大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

288.下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有()。

A.没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时

B.办公楼没有电梯、集中空调、宽带等

C.一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降

D.住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等

E.市场供给过量

正确答案:CE

解析：经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等