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休闲步行街可行性分析报告（二）

第四部分项目的市场定位和营销策划

一.市场定位

1.物业定位

随着人们生活水平的提高，消费者购物不仅是为了满足生活基本需要，而且视购物为集游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的一种休闲与精神的享受形式。因此为适应这一潮流，商业业态出现了朝多功能、一体化发展、综合性的步行街的形式，结合本地块的市中心的地理位置，项目定位于高品质的休闲步行街，能够在xx都具有较高的知名度，辐射周边五县二区。

2.步行街的功能

售卖功能是步行街的基本功能，它必须向顾客提供齐备的商品；具有生活功能是它的另一特征。

本项目具备以下特点：

经营品种齐全。无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。

包含每一顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。

提供休闲场所。步行街内有满足日常生活的体闲、娱乐、运动、餐饮等服务设施，为人们提供一个购物与享受合一的好去处。

统一的经营管理特点。由于步行街把分散与商店聚集在一起，把遍布于街头巷尾的服务机构集中在一个建筑物中，因此采取统一的管理形式。

3.建筑风格的一般提示

A.外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生购物之欲望。

B.步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭，使消费者非常清楚地感受到最高一层和最低一层营业楼层的差异，产生留连忘返的感觉。

C.人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消费者在此停留、休息和约会，延长逗留时间。

4.主力客户群界定

A.服装城，每间30-50平方米，约200间，共6000-10000平方米

B.运动城，可集运动器具、服装等，约2000-4000平方米

C.娱乐城，可占半层，开辟多项服务，8000-10000平方米

D.饮食城，集各地饮食风味、中西快餐于一体，可占半层，8000平方米

E.本地名牌、个体店，每间20-30平方米，共200-300间，约4000-9000平方米

F:特种服务区，如文物古玩、婚纱摄影等特殊服务对象的交易区

G:名脾专卖店

二.营销策略

包装策略。本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足xx市区、面向五县周边地区，在xx省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行街。

推广机构的选择。本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划，如美联物业、中原物业、戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进一步深入。

推广策略。本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。

租售方式选择。本物业由于其独一无二的商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约3亿元左右，另有约1个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回报。

第五部分项目成本测算

（以全部物业出售方案测算）

土地费用19868万元

其中:1.土地出让金19290万元

2.契税（出让金×3%）578万元

前期费用

其中:1.规划勘测费500万元

2.规划放样费10万元

3.招投标费用（建安费×0.3%）17万元

4.三通一平130万元

其中：土方100万元

施工水电增容费30万元

建安工程费6600万元

1.建安费（1000元/平方米）5600万元

2.环境工程300万元

3.水电工程700万元

基础设施费320万元

其中：1.道路工程及室外工程200万元

2.用电增容费100万元

3.电讯设施20万元

五.各项规费518万元

其中：1.小区配套费392万元

2.质监监理费（建安费×1%）56万元

3.墙改费、限袋费（7元/平方米）70万元

不可预见费200万元

七.开发费用2400万元

其中：1.管理费用