新城控股偿债压力渐小，商场经营受益于三四线消费提升与优质运营.docx

目录

偿债压力渐小，手有余粮积极应对 1

三四线消费表现较强，吾悦广场经营优势明显 4

三四线购物中心供需存在一定错配，吾悦广场布局具备优势 4

首店引进的优质载体，吾悦广场经营优势明显 8

代建代管打开成长空间 11

盈利预测与投资建议 12

盈利预测 12

投资建议：重申买入评级，目标价21.82元 13

风险分析 14

报表预测 15

图目录

图1:2024年上半年末公司有息债务规模已降至558亿元 1

图2:2024年上半年末公司综合融资成本降至6.05% 1

图3:2024年上半年末公司有息债务各类型金额（亿元） 1

图4:2024年上半年末公司分信用类型有息债务金额（亿元） 1

图5:新城控股未来3年的公开市场债务本息偿还节奏 2

图6:2024年8月开始公司对销售项目进行折扣收回 3

图7:公司经营活动现金流量净额持续为正 3

图8:三四线城市居民可支配收入增速高于一二线城市 4

图9:三四线城市居民部门杠杆率低于一二线城市 4

图10:2024年上半年三四线城市社零增速高于一二线城市 4

图11:2023年全国各线城市常住人口占比 4

图12:2022年至2024年全国新开购物中心数量 5

图13:2023年、2024年新开购物中心数量分线城市占比 5

图14:吾悦广场的城市分布个数及占比 5

图15:已开业吾悦广场距最近竞品不同距离的个数及占比 5

图16:2024年年末已开业及委托管理吾悦广场173个 6

图17:公司商业运营总收入保持稳健增长 6

图18:吾悦广场出租率持续保持高位 6

图19:2024年上半年公司购物中心同店租金增长在业内领先 6

图20:2024年上半年物业出租及管理业务收入占比17.1% 7

图21:2024年上半年物业出租及管理业务毛利占比57.2% 7

图22:公司物业出租及管理业务毛利率保持高位 7

图23:吾悦广场布局全国137个城市 8

图24:吾悦广场拥有众多合作的多元品牌 8

图25:太原吾悦广场开业前三天多品牌销售表现亮眼 9

图26:大同云冈吾悦广场在2024年下半年持续引进首店 9

图27:吾悦广场客流总量持续增长 10

图28:吾悦广场会员总数保持快速增长势头 10

图29:2024年上半年吾悦广场销售额同比增长23% 10

图30:新城建管在住宅、商业广场、多元业态的代表项目 11

图31:2024年新城建管新签约代建面积同比增长80.5% 11

图32:新城建管以新签约代建面积计算的市占率达4.3% 11

图33:2024H已开业165个吾悦广场中有21个为轻资产管理 12

图34:2024年上半年轻资产管理吾悦广场租金同比增长63% 12

表目录

表1:新城控股公开市场债务到期情况 2

表2:分部收入预测 13

表3:可比公司估值表（截至2025/3/5） 13

偿债压力渐小，手有余粮积极应对

有息债务经连续压降后规模趋于稳定，租金收益可覆盖利息支出。新城控股的有息债务规模在2020-2021

年时保持在900亿元左右，2022-2023年的两年间快速压降，2023年底已压降至571亿元；2024年以来有息债务规模趋于稳定，2024年上半年末为558亿元。伴随着政策对房企融资的支持、新城自身债务规模的下降，公司的综合融资成本呈现持续下降的态势，从2020年年末的6.72%逐步下降至2024年上半年末的6.05%。按2024

年上半年末558亿元的有息债务规模、6.05%的综合融资成本计算，公司每年的利息支出在34亿元左右；上半

年公司报表端的租金收入58亿元，按全年116亿元的租金、40%的净现金利润率计算，全年出租物业的净现金

利润在46亿元左右，可覆盖每年的有息债务利息支出。

图1:2024年上半年末公司有息债务规模已降至558亿元 图2:2024年上半年末公司综合融资成本降至6.05%

1000

900

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700

600

500

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300

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100

0

有息负债规模（亿元）

2020 2021 2022 2023 2024H

6.80%

6.60%

6.40%

6.20%

6.00%

5.80%

5.60%

整体平均融资成本

2020 2021 2022 2023 2024H

数据来源：公司公告，中信建投证券 数据来源：公司公告，中信建投证券

有息债务中大部分为抵押类融资，信用类融资占比较小。从公司截至2024年6