物业工程部管理方案.docx

?一、管理目标

1.确保小区内各类设施设备正常运行，满足业主的生活需求，设施设备完好率达到98%以上。

2.及时处理各类设施设备故障，维修及时率达到99%以上，维修质量合格率达到100%。

3.有效控制能源消耗，实现节能目标，与去年同期相比，能源消耗降低5%。

4.提高工程部员工的专业技能和服务意识，打造一支高效、专业、负责的团队。

二、人员管理

1.人员配置

-根据小区规模和设施设备情况，合理配置工程部人员，包括主管、维修工程师、电工、水工、电梯工、空调工等专业技术人员。

-制定各岗位的工作职责和任职要求，确保人员配备与工作任务相匹配。

2.培训与发展

-定期组织员工参加专业技能培训，包括电气、plumbing、暖通、电梯等方面的培训课程，不断提升员工的专业水平。

-鼓励员工参加行业内的资格认证考试，对取得相关证书的员工给予一定的奖励。

-为员工提供晋升机会和职业发展规划指导，根据员工的工作表现和能力，合理调整岗位和薪酬待遇。

3.绩效考核

-建立完善的绩效考核制度，对员工的工作表现、工作质量、工作效率、团队协作等方面进行全面考核。

-考核结果与员工的薪酬、晋升、奖励等挂钩，激励员工积极工作，提高工作绩效。

4.团队建设

-定期组织团队活动，增强员工之间的沟通与交流，提高团队凝聚力。

-建立良好的工作氛围，倡导团队合作精神，鼓励员工相互支持、相互学习。

三、设施设备管理

1.设施设备台账

-建立详细的设施设备台账，记录设施设备的名称、型号、规格、购置时间、维修记录、保养记录等信息。

-定期对设施设备台账进行更新和维护，确保台账信息的准确性和完整性。

2.日常巡检

-制定设施设备日常巡检计划，明确巡检内容、巡检标准、巡检周期和巡检人员。

-巡检人员按照巡检计划对设施设备进行认真巡检，及时发现设施设备存在的问题，并做好巡检记录。

-对巡检中发现的问题进行分类整理，根据问题的严重程度采取相应的处理措施，如及时维修、安排保养或制定整改计划等。

3.定期保养

-根据设施设备的使用情况和厂家要求，制定设施设备定期保养计划，明确保养内容、保养标准、保养周期和保养人员。

-保养人员按照保养计划对设施设备进行定期保养，确保设施设备的性能和安全性。

-对保养工作进行记录，包括保养时间、保养内容、更换的零部件等信息，并存档备查。

4.维修管理

-建立设施设备维修管理制度，规范维修流程，包括维修申请、维修审批、维修实施、维修验收等环节。

-接到维修申请后，维修人员及时对故障进行诊断和评估，制定维修方案，并报上级主管审批。

-维修人员按照批准的维修方案进行维修作业，确保维修质量和维修安全。

-维修完成后，由使用部门或业主对维修结果进行验收，验收合格后填写维修验收单。

-对维修过程中产生的维修费用进行统计和核算，严格控制维修成本。

5.设备更新与改造

-根据设施设备的使用年限、技术状况和小区发展需求，制定设备更新与改造计划。

-对设备更新与改造项目进行可行性研究和论证，确保项目的必要性和经济性。

-按照相关程序组织设备更新与改造项目的实施，包括项目招标、合同签订、施工管理、竣工验收等环节。

-对设备更新与改造后的设施设备进行性能评估和效果验收，总结经验教训，为今后的设备管理提供参考。

四、能源管理

1.能源消耗统计

-建立能源消耗统计制度，对小区内的水、电、气等能源消耗情况进行定期统计和分析。

-安装能源计量设备，确保能源消耗数据的准确采集。

-每月对能源消耗数据进行汇总和分析，绘制能源消耗曲线，找出能源消耗的规律和趋势。

2.节能措施

-制定节能工作计划，采取有效的节能措施，降低能源消耗。

-对小区内的照明系统进行智能化改造，采用节能灯具和智能控制技术，实现照明系统的分时分区控制。

-对电梯系统进行优化，合理调整电梯运行参数，降低电梯能耗。

-加强对空调系统的管理，定期对空调设备进行维护保养，确保空调系统的运行效率。

-对小区内的公共区域用水设备进行节水改造，采用节水器具和设备，减少水资源浪费。

3.能源管理考核

-建立能源