不动产证券化.pptx

不动产证券化

简介不动产抵押贷款债权证券化与不动产证券化的区别不动产証券化具备要素结论目录

3证券化的种类

4不动产抵押贷款债权证券化与不动产证券化的区别主要目的不同不动产证券化：结合不动产市场与金融资本市场，促使不动产与资金有效运用不动产抵押资产债权证券化：透过贷款金融机构信用创造的功能，将不动产抵押贷款债权证券化，以提供资金流动证券化标的不同不动产所有权为物权但是不动产抵押担保的贷款债权，则是债权证券化方式—(1)不动产投资信托(2)不动产有限合伙(3)土地信托

5不动产抵押贷款债权证券化与不动产证券化的区别证券形式不同—不动产证券化为资本性证券，不动产抵押贷款债权证券化，是债券的形式，也可以是受益凭证经营主体不同—不动产证券化是不动产投资经营机构。而不动产抵押贷款债权证券化是由原贷款金融机构透过公司组织的中介机构发行或销售证券融资对象不同—不动产抵押贷款债权证券化的对象没有特别的限制或要求，而不动产证券则是针对不动产经营者在不动产市场所扮演的角色不同—不动产证券化可以直接参与不动产市场经营，或以融资方式间接参与。然而不动产抵押贷款债权证券化却仅为单纯的融资功能

6不动产证券化「不动产证券化」系指将投资人与其所投资的不动产间的法律关系，由直接持有不动产所有权的物权关系，转变为持有表彰经济效益的有价证券。意即将不动产由原先僵固性之资产型态转化为流动性之有价证券型态。我省不动产证券化制度，分为「资产运用型」(即先发行证券募集资金再投资不动产)之「不动产投资信托」制度「资产流动型」(即先将不动产信托再据以发行证券募集资金)之「不动产资产信托」制度

7不动产投资信托vs.不动产资产信托「不动产投资信托」主要系参考美国REITs之模式，由受托机构向投资人募集资金而成立不动产投资信托基金后，用以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券或其他主管机关核准投资之标的，并发行不动产投资信托受益证券，以表彰投资人对于信托财产之权益，不动产投资信托投资所得之利益则由全体受益人依不动产投资信托契约约定共享。「不动产资产信托REATs」则主要是参考日本模式之「资产流动化法」制度，由委托人将其所持有之不动产或不动产相关权利信托予受托机构后，以所信托之不动产或不动产相关权利为标的发行不动产资产信托受益证券予投资人，受托人并依不动产资产信托契约自行或委托不动产开发或管理机构进行不动产之开发、管理或处分，受益人则依不动产资产信托契约约定享有不动产资产信托之信托利益。

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9我省不动产证券化之运作模式架构在2003年7月9日通过的不动产证券化条例中，我省是采取「信托型」之观念，参考美日之法律架构与实务制度，引入「不动产投资信托REITs」与「不动产资产信托REATs」两大制度，这两种制度并不相同，但都可以达到使不动产资金流动之目的。不动产投资信托制度先有资金再以证券方式投资不动产不动产资产信托制度先有不动产再进行证券化

10不动产投资信托与不动产资产信托比较表资料来源：行政院不动产证券化条例(2002年)项目不动产投资信托REITs不动产资产信托REATs信托本质金钱信托实物信托信托财产现金土地所有权委托人不动产投资信托机构土地所有权人受托机构信托评等达到一定等级以上之信托业信托评等达到一定等级以上之信托业受益证券不动产投资信托受益证券不动产资产信托受益证券投资标的不动产及其相关权利证券信托土地之开发经营信托期限一般较短(5-7年)一般较长(10-20年)收益分配存续期间为当期投资净收益；契约终止时为不动产证券增值。存续期间为当期租金收入；契约终止时为土地及建物所有权。业务特色直接从市场上募集不动产投资开发基金。信托机构取代开发商之角色，自行受托经营。

11不动产投资信托REITs流程图主管机关信用评等机构信托监察人不动产、不动产相关权利会计师专业估价者承销商律师其他主管机关核准投资标的不动产相关有价证券受托机构(信托业)投资人投资人建筑开发业营造业不动产管理机构建筑经理业不动产租赁业上市(柜)买卖受益人会议1.申请募集或私募受益证券2.主管机关核准或申报生效4.发行受益证券3.收取价款委任管理不动产5.基金投资运用及收取投资收益7.信用评等8.召集受益人会议、执行受益人会议决议及代为诉讼证券市场6.分配受益证券之利益、孳息或其他收益予各受益人

12不动产资产信托REATs流程图主管机关信用增强或评等机构信托监察人会计师专业估价者承销商律师受托机构(信托业)投资人投资人不动产管理机构上市(柜)买卖受益人会议1.申请募集或私募受益证券2.主管机关核准或申报生效6.发行受益证券5.收取价款8.委任管理