访谈笔记＿物业副总经理皮强.docVIP

北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目

访谈笔记

被访人 ：皮强,金融街物业管理公司副总经理

时间 ：13：30–14:30，9／16／2002

地点 ：通泰大厦华融公司贵宾室

访谈人 ：杨力,余继业

整理人：余继业

访谈纪要：

请介绍工作关系和鼎泽物业公司的关系？

我2001年11月来物业公司，分管小区物业管理。

鼎泽公司是我们的控股公司，主要为龙泽园项目成立的物业公司。也是有两家大股东成立的

希望求证一些物业公司的总体认识？

一是一个微利行业，成本结构非常固定（对！对！）

二是开发商一般无法通过物业公司获得利润，物业基本上是房地产开发的保值、增值手段，希望通过提升品牌，促进销售？

总体概念是这样的，保值、增值，提升物业的品质，算是一个卖点。

小区物业除了鼎泽，还有别的吗？

除了刚才介绍的两片成规模的物业，还有特殊的房管经营中心，负责直管的拆迁安置房的物业管理。还有一些兼管的物业承包给当地的物业。主要是拆迁房。

目前负责的物业面积一共有100-120万平米，分布在海淀、丰台、大兴、通州。

物业的排名，还是比较小的。大的是天鸿、中海、万科等。

从房地产开发中的地位和作用，第一戴维斯对品牌保值、增值，物业是为客户服务，对销售有何关系？

绝对不能分开，物业品牌对销售有支持。住宅比较特殊，万科建管实际上也没有分开。普通住宅的物业管理都是亏损，主要原因拖欠比较厉害，加上政策对收费的限制。万科每年亏损在2000-3000万，主要靠开发支撑。写字楼一般不会亏损。高档公寓也还可以维持。

目前物业的服务水平如何？鼎泽如何保证收费比例？

服务水平是一流的。我们有办法，从住户入住是签定相关协议。但是还是需要公司的定期收费通知和入户收费。目前没有更成熟的先进办法。

但是物业和开发是分不开的。很多问题是开发的问题，物业公司无法解决。我们只能在现有物业和设施存在的前提下提供服务。这也是制约收费的一个因素。

谈一谈公司对物业的认识和物业在公司处在什么样的位置？

从今年开始，公司对物业比较重视，华融对我们提出了很多的要求和希望，我们也希望尽快提高自身的水平，适应市场和总公司的要求。公司很关注。华融物业有两条腿，高档写字楼和中低档住宅。我们希望能接下整个金融区的物业管理，将来西直门也一样。我觉得我们的物业管理不错。3-5年后小区物业管理会更好。

从财务角度看，物业公司还需要总公司输血吗？

没有。目前公司都是独立运作的公司。

金融街物业的名称会不会对业务发展有局限？有没有考虑将小区物业相对分开？

目前的写字楼和小区物业的性质和流程完全不一样。我们已经是分开的。唯一是房管中心，要服务好这些拆迁居民，亏损较大。主要是各种费用收不上来。公司以后做中低档的物业管理，统一用物业公司，不用金融街品牌。物业管理目前按项目较好，品牌花销大。项目规模大了，还是可以盈利。

公司领导对物业公司实力的认识？

物业公司是劳动密集型。我们认为兄弟公司进去比较好。但是趋势是市场化，招标。我们的思路是提高我们的服务水平。我们的公司管理程序严谨，有水平，有实力参加这些项目的招投标。