访谈笔记_总经济师董利平.docVIP

北京华融综合投资公司发展战略和实施方案咨询项目

访谈笔记

被访人 ：董利平，华融总经济师

时间 ：9:30am–:30pm，2002年9月11日星期三

地点 ：通泰大厦８层贵宾室

访谈人 ：赵民，郭刚，杨力，余继业，乐英明，丛寰宦

整理人：杨力，余继业

访谈纪要：

赵民：本咨询项目提出背景

董利平：这件事情是在年初开始酝酿的。华融与金融街合并后，新华融仍然是一个企业，而不是集团公司。去年区政府下达了“奥运行动规划”，对各项目做出了“提高标准，加快进度”的指示，根据这一精神，华融所有目前在建的项目都要在2008年以前完成，在这一背景下，王总判断，公司在2007年年底以前所作的事情已有充分安排，但是

以地产起家、已将业务扩展到房产开发的华融如何在2007年后区内资源利用完毕的基础上求得公司进一步的发展；

在原先两家企业合并后，原华融系统内企业很多，在近三年来，逐步进行了清理，但在清理的过程中，只是“为清理而清理”，对未来的发展方向脉络并不清晰；

具体而言，公司的文化旅游项目遇到了整合困难，虽然修缮了白塔寺、地王庙等古迹，但由于政策上的障碍，不能拥有古迹的所有权，也不能为公司带来实在的经济效益；在金融业方面，虽然公司参股了一些金融机构，也在这方面进行了一些尝试，但是公司拟建的非银机构进入门槛非常高，此时没有什麽进展，而北京地区证券公司等“壳”资源非常稀少，用这种方式进入金融业的难度也很大；高科技方面，进展也不是很大，主要的原因是公司缺乏这方面的专门人才。

因而，公司希望能够做一个战略规划，解决以上问题，为公司未来的发展指明方向。

本来公司有意让研发部来完成此项工作，但研发部人力有限、其他任务较多、视野也有局限性，因而决定用外脑来解决这个问题。

赵：四大主业除了房地产业外，是否应该将范围更为集中，选择一项作为以房地产并行的主业？

董：华融这样的企业不是普通的企业，带有很强的政府色彩，做事能够看到一二十年以后就很不错了。现在的问题是，世界500强中没有一家公司的主业是房地产，中国的房地产企业有带有很强的地域性，因而公司的成长空间是存在问题的。华融取得今天的成绩在很大程度上是依靠了西城区的区位优势，对现在公司的效益，土地应该提供了最大份额的边际贡献。反观“万科”的成功就是完全脱离了政府的扶持，在纯粹市场条件下取得的。王时从不做一手的地产项目，而只进行二、三首的项目开发，就是因为在中国的现实条件下，他没有政府资源可以利用，因而在北京只做三环以外涉及拆迁量较小、无需政府介入的项目。同理，华融如果脱离了西城区，处在和万科一样的条件时，也是无能为力的。因此，在外地即使有了好的地块也难以像在西城这样顺利。例如：嘉鸿在昌平就遇到了当地势力的刁难，困难很大。总之，中国的房地产业是一个地域性非常强的产业，水很深。

公司的领导班子已经达成共识，房地产业在今后十年内肯定是公司的主业之一，因为公司领导班子和骨干人员的知识、技巧、关系优势都在这个领域之中。

到2007年底，公司所有在建项目除了阜景项目外，金融街、西外、德胜、西单改造这些大型项目都会完成，届时，公司到底向何处去？阜景项目的前景则不确定，政府会对这一区域进行重新规划，但经过华融测算，按照这一方案，公司很难从这个项目中赚钱。公司的其他项目，龙泽苑和“西马”在两、三年内也将完工，因此，寻找土地后备资源是现在的当务之急。

公司现在也在考虑转向住宅开发，因为这一领域拆迁成本小，周期短，公司可以通过在龙泽苑和“西马”项目中积累的经验，以嘉鸿和金易牵头，同时利用金融街的一些资源，在住宅开发领域有所作为。但是，公司高层有这样一个共识，即奥运会后北京的整个房地产业会有一个比较大的滑坡，公司现在就要预备新的利润增长点，起到利润助推器的作用，以便在那时抵消由于房地产业衰退造成的公司效益下降。

现在公司定下的四大主业中，金融和高科技的门槛都很高，公司也缺乏这方面的人才，例如，在与一家财务公司谈判收购时，公司就因为没有这方面的人才而心里没底。

赵：公司在资金上可用的资源如何？

董：公司目前在建的项目除个别的外，资金都不成问题。银行非常愿意贷款给华融。但公司希望能够有一种金融工具，既能保证公司随时的资金需要，又能降低资金成本。总之，公司希望能够找到长期稳定有成本较低的资金来源。

赵：人才问题？

董：公司认识到这个问题的重要性，但培养人才对公司的忠诚需要时间。

杨力：文化旅游基础设施开发是不是政府下达的行政命令？

董：不完全是，应该说是一种双向选择。但这个领域没有现成的成功模式可循。（赵民提到杭州解百将岳飞庙纳入公司经营范畴），还有“京西旅游”将潭柘寺、戒台寺纳入公司经营范畴。

赵：我们公司的核心能力是否可总结为对整体街区的改造？

董：公司很多人总结：华融的核心能力将成片街区通过自己的规划、设计、开发