房屋维修管理课件.ppt

房屋維修管理

第一節 房屋維修管理概述一、房屋維修概念及特點二、房屋維修管理概念及特點三、房屋維修管理的意義和原則

一、房屋維修概念及特點（一）房屋維修概念（二）房屋磨損概念 （三）房屋維修的分類（四）房屋維修的特點

（一）房屋維修概念房屋維修的概念有廣義和狹義之分。達到物業管理的基本目的前提由於房屋的不可移動性，使其始終受到自然因素及社會經濟因素的作用。

1．房屋的物理壽命和經濟壽命房屋的物理壽命是指由於受到各種實體因素的作用，而使房屋磨損破壞直至不能使用而報廢的時限；房屋的經濟壽命是指房屋在經濟功能上的壽命，是指由於物理因素、經濟因素及功能因素的作用，使房屋在經濟、功能上失去其使用價值而被淘汰的時限。經濟壽命是房屋綜合磨損的結果。通常經濟壽命均小於等於使用壽命，圖9.1

2．房屋的磨損 根據房屋磨損特性的不同，可以將磨損分為有形磨損與無形磨損，不同的磨損類型有著不同的成因和影響。

有形磨損。有形磨損也稱為物理磨損，是指房屋在使用或閒置過程中所受到的實體上或物質上的磨損。這種磨損是看得見的，是有形的。這種磨損使房屋逐漸受到損壞而最終不能使用。它是限制房屋物理壽命的根本原因，也是限制房屋經濟壽命的主要原因之一。

有形磨損產生的原因第一種有形磨損，是指房屋在使用過程中，受到外力作用而產生的物理上或物質上的磨損第二種有形磨損，是指房屋在閒置狀態下受到自然力的侵蝕作用所產生的磨損事實上，房屋的有形磨損通常是以上兩種磨損綜合作用的結果，

房屋有形磨損程度度量用房屋被磨損部分的價值占房屋總價值的比例表示。即通過建築師與結構工程師對房屋各主要組成部分破損程度的測量，算出房屋損失價值，將其與房屋總價值的比值作為度量房屋有形磨損的程度。②用房屋維修費用的大小來度量。即用修復房屋全部主要組成部分的磨損所需總費用與房屋重置價值的比例來度量。

無形磨損無形磨損有時也稱為精神磨損，它是一種抽象的磨損概念。主要是指由於時代與技術的發展，而使房屋經濟價值下降或貶值的磨損。這種磨損是看不到的，是無形的。這種磨損產生的結果是，即使房屋仍處於比較新的狀態，但房屋的經濟價值會下降很大，甚至逐漸被更有經濟價值的房屋所替代。無形磨損是限制房屋經濟壽命的另一個主要原因。

房屋無形磨損產生的原因第一種無形磨損是由於房屋建造技術的改進，勞動生產率的提高，建造同樣房屋所需的社會必要勞動消耗減少，使其再生產價值相應降低而使原有房屋的價值貶值。第二種無形磨損是由於房屋功能與設施設備在技術上的進步，使原有房屋的功能及技術不能適應社會及經濟發展的需要，使其逐漸被性能更先進、經濟效益更好的房屋所淘汰。第三種無形磨損則是指由於社會經濟環境的影響，使物業房屋所處的環境條件變差，如規劃及區域行政法規的影響導致周圍環境條件變差，而使房屋的經濟價值下降。

無形磨損程度的衡量可以通過房屋在新的狀態下原始價值與重置價值的差額同其原始價值的比例來表示。在實務中，房屋的原始價值與重置價值可通過測量師或估價師，採取常用的估價方法，包括成本法、比較法和收益法，進行綜合估算得出。值得注意的是房屋的原始價值與重置價值均不包括其相應的土地部分價值。

綜合磨損房屋的磨損同時受到有形磨損和無形磨損的作用，所以，房屋的磨損過程實際上是一個綜合磨損的過程。房屋綜合磨損程度的衡量可以根據房屋的有形磨損與無形磨損程度綜合取定。

案例：例如：某房屋的原始價值為1000萬元，由於磨損需要大修，其所需的大修理費用為300萬元，若該房屋當前的重置價值為700萬元，求：①該房屋的有形磨損程度；②該房屋的無形磨損程度；③該房屋的綜合磨損程度；④該房屋現時的淨價值。

（三）房屋維修的分類（1）從對房屋磨損的作用來說，可以分成維護（保養）和修繕。（2）房屋的修繕可按修繕的性質分為恢復性修繕和改良性修繕。（3）房屋修繕按時間的特點可分為計劃性修繕和緊急性修繕。（4）房屋修繕也可按修繕的規模分為小修、中修、大修、翻修及綜合性修繕

計劃性修繕和緊急性修繕

緊急性修繕是指對突然發生的故障進行的搶修。發生在時間上沒有規律，對房屋的使用功能產生較大的影響搶修工作的時間要求緊、費用較大工作的組織困難較大。這種類型的修繕大多為小修及中修專案。

計劃性修繕和緊急性修繕房屋的計劃性修繕是指物業管理者為避免房屋使用功能的嚴重破壞，在使用一定年限後，組織必要的人力與物力，集中一段時間對房屋實施有計畫的修復或改良工作。房屋計劃性修繕專案一般僅占整個保養修繕專案的2％，而其費用則往往占整個保養修繕費用的90％左右。修繕工作有一定規律的週期性；計劃性較強；物業管理者有充裕的時間，根據房屋完損情況、修繕規模與要求，組織相應的人力與物力資源多數為中修、大修以上專案。

（四）房屋維修的特點（1）技術性。房屋維修技