房屋维修管理课件.ppt

房屋的零星小修?l?主要是指簡單、零星分散、時間要求緊迫的小型維修工程專案。l?這項工作往往具有經常性，但無規律性，所以管理難度較大。l?一般房屋的小修專案可分為一般小修專案和急修專案兩種l??????一般情況下，民用房屋保養中的急修專案應在1天內修理；一般小修專案應在報修後3天內修理；需安排計畫修理的專案也應在1周內進行查勘，確定修理時間。l??????急修專案是指因房屋的損壞部分會嚴重影響房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修專案。l??????一般小修專案是指房屋保養過程中的常規性小修養護專案。這些損壞專案會影響房屋的正常使用功能及使用狀態2．特定季節的房屋保養工作

在房屋保養過程中，物業管理者還應注意特定季節的房屋保養工作，特別是對於災害天氣和危險性自然因素，應針對其可能對房屋產生的破壞及影響，提前做好預防性保養及小修工作，同時應組織相應物資及力量，以用於災害出現後的應急需要。房屋的保養應首先著重於季節性的預防性養護工作。3．保養工作應注意的事項（1）定期進行房屋的完損程度的測定。科學制定房屋的日常養護計畫及制度。（2）建立管理人員的隨訪制度。（3）建立管理人員的日常巡查制度。（4）建立業主、租戶或用戶隨時報修制度。（二）房屋修繕的內容l??????房屋修繕是指物業管理者為了維持物業的正常使用狀態，而對房屋結構、裝修及設備部分所受磨損實施的修復性工作，有時也稱為房屋維修。l??????房屋修繕可以按照修繕規模或物業完損情況的不同分為小修、中修、大修、翻修及綜合維修。1．房屋小修

l??????房屋維修工作中，凡是為修復房屋的小損小壞，維持房屋原來的使用狀態及完損等級為目的所進行的零星養護專案均稱為房屋的小修專案。房屋小修工作的特點是面廣量小，工作時間短及人力、物力消耗少。小修專案的綜合年均費用為房屋造價的1％以下。2．房屋中修l??????房屋的中修是指需牽動或拆換少量主體構件，但仍保持原房屋的規模和結構的維修專案為中修專案。房屋的中修主要適用於一般損壞房屋，中修的一次費用一般占該房屋同類結構新建造價的25％以下。3．房屋大修

l??????房屋大修是指需牽動或拆換部分主體構件，但不需要全部拆除的維修工作。l??????房屋的大修主要適用於嚴重損壞的房屋。大修的一次費用占同類結構房屋新建造價的25％以上。4．房屋翻修l??????房屋翻修是指需全部拆除，另行設計、重新建造的改造工程。l??????房屋翻修的費用一般均低於同類結構重新造價，這是因為房屋翻建可儘量利用原有舊料或設備。l??????房屋翻修一般適用於主體結構嚴重破壞、喪失正常使用功能、有倒塌危險且不能通過一般維修恢復的或無維修價值的房屋。5．房屋的綜合維修

l??????房屋的綜合維修是指需對成片多幢房屋同時進行大、中、小維修的工作。其工作的面廣量大，一次費用一般為同類結構的該片房屋新建造價的20％以上。修復要求l小修後要求能夠保持房屋原來的完損等級；l中修要求修復後房屋的完好率達到70％以上；?l大修後房屋須達到基本完好房屋的要求；l翻修後房屋須符合完好房屋要求，l綜合維修後的房屋須符合基本完好或完好房屋的要求。二、房屋維修管理內容（一）房屋維修計畫管理（二）房屋安全與品質管理（三）房屋維修技術管理（四）房屋維修施工管理（五）房屋維修的費用管理（一）房屋維修計畫管理

l房屋維修計畫管理是指物業管理者根據房屋的完損程度，用戶對房屋保養與維修的要求以及政府對保養與維修的有關規定，為科學制定並實施房屋的綜合保養與維修計畫所進行的各項管理工作。l?在制定計畫時注意其科學合理性。l計畫分為短期計畫、中期計畫及長期計畫等。l房屋的保養與維修計畫週期越短，則越強調其實際操作性；而計畫週期越長，則往往強調其可控性、協調性。房屋保養與維修計畫的內容應包括保養與維修的目的、內容、實施辦法、人員、材料、費用及品質考核等方面。（二）房屋安全與品質管理

1．房屋安全與品質管理的概念l??????房屋維修管理中的安全與品質管理，主要是指房屋日常使用過程中的安全與品質管理。即是在房屋的使用過程中，通過定期和不定期對房屋的品質鑒定、安全檢查以及危房的鑒定和排險工作，隨時掌握房屋的品質分佈狀況，為房屋的合理使用、維護管理和計畫修繕提供基本的依據，確保房屋的完好和住用安全。2．房屋安全與品質管理內容房屋安全與品質管理包括3方面的工作：房屋品質等級鑒定，房屋使用安全檢查及危房的鑒定和排險。（1）房屋品質等級鑒定l??????房屋品質等級鑒定是指按統一的標準、專案和方法，對現有整幢房屋進行綜