杭州市凯德置地来福士商业地块策划提案.ppt

凯德置地

来福士商业地块策划提案

;目录

第一部分项目概况及SWOT分析……….3-15

第二部分区域内同类竞争物业分析…….16-34

第三部分项目定位以及规划设计建议….35-65

第四部分市场运作策略….66-81

第五部分项目推广策略….82-91;

第一部分项目概况及SWOT分析;;1.1.2交通状况

①大区位交通状况

钱江新城位于杭州老城

区东南部，与钱塘江咫

尺之遥，距离西湖风景

区约4.5公里，距离萧山

国际机场18公里，所辖

范围：东临钱塘江，南

靠复兴区块，西依秋涛

路，至钱塘江二桥、艮山西路，地理位置优越，交通快速便捷，

;②区域内交通状况

项目位于富春路以北、新建路以东，万象城和杭州市民中

心之间，周边路网四通八达，江锦路公交站，规划轨道交

通4号线，地铁1号线、2号线近在咫尺，通过1号线可直达

上海到杭州的瓷悬浮列车，是杭州未来的交通枢纽之一。;1.1.3周边环境

根据我们的了解，到2011年钱江新城核心区将建设650万

平方米的公建建筑体。目前，钱江新城正处于高速开发阶

段，周边杭州行政中心、大剧院、国际金融中心、市民中

以及万象城等项目逐渐兴起，再加上周边中高档住宅的陆

续建成，3公里区域内的居住区人口约有40万左右，工作

人员将达到20万人。届时区块内将会形成浓郁的商务、休

闲、娱乐氛围。;;1.1.4周边配套

根据我们的了解，除了来福士商业广场（8万方）、凯德商

业中心（5万方）和万象城（24万方）以外，钱江新城已

经没有大宗的商业用地出让，三个项目的商业部分占据了区

域内商业面积的半壁江山，加上波浪文化城地下购物中心和

其他商业分布，未来钱江新城将形成大约70万平方米左右的

商业规模。除商业中心以外，还有大约30幢写字楼，5幢星

级酒店以及杭州行政中心、文化中心、公园等公建配套，共

同构筑了杭州未来的CBD中心。;;②区位优势：

本项目地块位于万象城与市民中心之间，紧邻杭州大剧

院、杭州国际会议中心，是钱江新城的最核心区块，根

据“中心辐射效应”，届时将会吸引来大量的人气。

③物业优势：

本项目作为一个综合性商业地产项目，分别规划了办公

楼、商业购物广场、五星级酒店和服务性公寓四种物业

形态，物业种类分布科学齐全，经营面广，市场受众范

围大，使项目本身更富竞争力。;1.2.2劣势

①规模劣势：

与同区域内竞争项目相比，无论是80万平方米的万象城，还

是34万平方米的高德商业广场，在体量规模本项目都无法与

之匹敌，特别对于仅商业购物中心就占到24万平方米的万象

城，加上其本身成熟的运营模式和万象城的品牌影响力，届

时一定会吸引大批的顾客和商家，进而分割市场机会，因此

我们在规模上处于劣势。;;②区域消费潜力：

钱江新城4平方公里的核心区建成后，加上其周边的

居区，届时人口将会达到40万左右，其中商务办公

人口将在20万以上。这些人的消费能力非常强。随

着杭州商圈格局的演变，钱江新城必定回辐射到更

广的区域。所以，随着钱江新城的崛起，必定为给

本项目带来更多的机遇。;1.2.4威胁

①竞争威胁：

一个4平方公里的区域，钱江新城30多幢写字楼、5幢五

星级酒店、70万平方米的商业物业以及若干服务式酒店

和宾馆，使项目面临激烈的市场竞争。而且今后几年，

预计每年推出的综合性项目开发量在40——60万平方左

右米。特别是今明两年，杭州写字楼市场将集中放量，

供应量的增大将导致激烈的竞争。;

第二部分区域内同类竞争物业分析;2.1区域市场内同类物业竞争趋势

由于本项目是一个集办公、商业购物中心、五星级酒和服

务性公寓于一体的综合性项目，含括了对商务、财富、休

闲、娱乐、时尚生活等各方面的诉求，与同一地段或区域

内其他综合性项目类同，均具有很强的综合性，因此市场

竞争非常激烈。;;;;;;从以上列举的项目当中我们看出，7个项目里仅写字楼物

业就达到将近90万平方米，这与杭州写字楼市场每年40万

方的需求量相比还多一倍，因此项目的租售过程中会遇到

较大的压力。然而，值得我们注意的是，在现有开发的项

目