江苏泰州周山河项目开发策略方案_124PPT_XXXX.pptx

泰州周山河项目开发策略思考;第一篇市场研判

第二篇定位延展

第三篇专案推广

第四篇团队协作;;第一篇市场研判;一、泰州城市概况简述;位置：泰州市地处江苏省中部、长江下游北岸，为长三角经济区16座中心城市之一。

规模：总面积5793平方公里，全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。其中市区面积428平方公里。总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。;泰州;行政区;海陵区规划发展;过去一年，长三角16市经济成效明显,企稳回升的势头增强,总体形势积极向好。;【横向对比】;【横向对比】;【横向对比】;泰州市是长三角工业发达、交通便捷、商贸繁荣的中心城市之一。

以医药、机电(船舶)、化工三大产业为主导产业的工业企业，经过产业转型，促进产业链向高附加值、高技术含量环节延伸，使之向高端化、规模化发展。

第三产业加快发展，产业结构进一步优化，拉动经济快速发展。;09年3月18日，泰州中国医药城成为第56个国家级高新区;;城中版块：老泰州城政治、经济、文化中心。作为开发老区，拥有成熟的生活机能、基础设施、市政建设配套，目前土地供应已趋饱和。

;美好上郡;区域;参考资料：城中版块重点楼盘扫描;泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月31日）;●;区域;案名;泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月31日）;●;●;区域;参考资料：城西、城北版块重点楼盘扫描;泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月31日）;●;区域;参考资料：区域版块重点楼盘扫描;泰州主力楼盘成交量（截止2010年3月31日）;泰州市房地产市场在售普通住宅均价统计（元/平米）;建筑类别类型分布图;板块;五、泰州未来市场预测;;第二篇定位延展;一、本案基本属性界定;项目四至;土地内部属性;本案周边配套;项目属性：;二、本案SWOT分析及简单探讨;;;三、项目定位理解;天津万科“东丽湖”

——陌生区域、规模超大、完善配套、“新市镇”;新市镇模式特征分析;项目整体定位;;宜居价值：经典的户型设计，风韵的水系园林，温馨浪漫的生活空间。;——来自法国的缤纷生活;;;;;;;;;;——超越理想的梦幻小镇;;——阳光水岸的生活蓝本;;世茂河滨花园;世茂河滨花园沿袭了世茂集团一贯的高端产品的风格。项目的规划布局、产品品质、景观设计、小区配套等标准在泰州地区都处于高端地位。该项目一期销售以别墅、多层为主，目前一期销售基本结束。二期销售是地块边缘的高层和小高层。不足的是目前泰州南区仍处于城市近郊的格局，外部周边配套设施较少，使得该项目的价值潜力未有最大化的实现。;美好上郡;本项目的最大卖点是处于泰州市核心地区，地理位置稀缺，交通便利，周边商业配套设施齐全。尤其是南面万达广场即将入驻，结合自身的商业街形态，给本项目的销售注入一针兴奋剂。产品类型是18层的多层和30层的高层，目前已经二期开盘销售，消化速度很快。不足之处在于社区景观较为简单，以普通绿化为主，并未有形成特色的主题社区景观。;恒景国际花园;恒景国际花园以“新都市主义生活”定位，产品业态多元化，受到不同阶段客群的欢迎。目前一期销售已经结束，二期销售以花园洋房为主，预计销售均价在7400——7700之间。不足之处在于，产品品质一般，整体规划布局给人感觉略有拥挤，同时周边配套设施不齐全，小区景观设计比较单一化且物业管理水平低下，严重影响了本项目的品质感。;泰州碧桂园;泰州碧桂园秉承了碧桂园在郊区拿地的大盘开发模式，同时在社区内部建设大量的配套设施以弥补外部配套设施的不足。目前该项目正在二期销售中，130平至150平的户型销售速度一般，190平的户型销售速度很慢。不足之处在于整体规划布局特点不够明显，泰州城市规划向南倾向，而碧桂园处于泰州北部，使得该项目的升值潜力较小。;四、目标客群分析;手段：

由于时间有限，本次调研采用拦截问卷访谈与典型客户深度访谈相结合的手段进行，共进行拦截问卷访谈200份。

对象选择：

项目区域内近期内的新生社区、已入住社区——世茂河滨花园、恒景国际花园、美好上郡。

这些社区建成时间短，与本项目处于同于同一区域，在区域上对客户具有相似的吸引力。

;客群职业与年龄组成分布图;客群家庭组成与置业次数分布图;客群家庭年收入和可接受房价总款分布图;客群付款方式与购房用途分布图;区域客户购房特征分析;1、确保既定的回款计划；

2、保证公司利益最大化；

3、符合市场现状及条件；

4、充分考虑目标客户群体的价格承受力。;价格定位;各项目定价参数;