地价评估课件.ppt

地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程式3．基準地價評估是指在對城市（鎮）內有收益的土地或發生交易的土地估價的基礎上，按照一定評估程式、原則、方法，評估出的各級土地或各區域內土地的平均價格，並在基準地價的基礎上，分用途、分區域分析地價影響因素與地價的關係，建立起基準地價修正體系，為評估宗地地價服務。地價評估二、基準地價評估4．基準地價評估的思路（1）劃分為土地條件均一或土地使用價值相等的區域或級別，並進行不同區域歸類。（2）在同一土地級別或類型區域中，利用取得的土地超額利潤、已成交的地租和地價資料，測算出不同行業用地在不同土地級別和土地條件均質區域上形成的土地收益或地價，進而評估出基準地價。（3）分析基準地價同宗地地價、租金和土地條件的相關關係，建立土地級別或區域分用途的宗地地價修正體系。地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程式5.基準地價評估的程式與方法（1）基準地價評估區域範圍的確定。（2）基準地價評估資料的調查與收集。（3）資料的分析整理。（4）樣點數據檢驗。（5）基準地價評估模型的選擇及基準地價的確定。（6）提出基準地價應用的建議和技術。地價評估二、基準地價評估1．基準地價修正法的概念利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。三、基準地價修正法地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程式2．基準地價修正法的程式與方法（1）搜集有關基準地價的資料。（2）確定待估宗地所處地段對應的基準地價。（3）調查待估宗地地價影響因素，確定宗地地價影響因素修正係數。式中：k－待估宗地全部地價影響因素的總修正值；ki－待估宗地第i個地價影響因素的修正值；n-修正因素個數。地價評估三、基準地價評估修正法注意：如果待估宗地的開發程度與基準地價設定的開發程度不一致時，在確定宗地地價影響因素修正係數前，應進行土地開發程度差異修正。地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程式（4）確定待估宗地使用年期修正係數式中：ky－待估宗地年期修正係數；r－土地還原率；m－待估宗地可使用年期；n－待估宗地用途法定最高出讓年限。（6）確定容積率修正係數kc=ki/kj式中：kc－待估宗地容積率修正係數；ki－待估宗地容積率對應的地價水準指數；kj－待估宗地所在級別或均質地域內的平均容積率對應的地價水準指數。地價評估三、基準地價評估修正法（5）確定交易日期修正係數地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程式（7）求出待估宗地的價格。根據前面所求的各項修正係數，對待估宗地對應的基準地價修正，即可得待估宗地地價。V=Vb×(1+∑ki)×kj?式中：Vb－待估宗地對應的基準地價；∑ki－待估宗地全部地價影響因素的總修正值；kj－待估宗地土地使用年期、交易期日、容積率等其他修正係數。地價評估三、基準地價評估修正法基準地價修正法運用舉例見書166-169頁1、概念：路線價法是對面臨特定街道且可及性相當的市街地設定標準深度，選取若干標準宗地求其平均價格，此平均價格即為該特定街道的路線價，依據路線價，再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出面臨該道路的其他宗地地價的一種估價方法。地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程式地價評估四、路線價法2、基本原理：替代原理、區位原理3、適用的對象和條件適用於城市土地的估價，尤其適用於城市商業街道兩側土地的估價。前提條件是城市規劃較完善，街道較規整，臨街各宗土地的排列較整齊。評估區域有較多的交易實例，土地市場發展規範；保證深度價格修正與其他價格修正體系的精確度。地價體系基準地價評估基準地價修正法路線價法地價分攤宗地評估程式地價評估四、路線價法4、評估路線價過程劃分路線價區段設定標準臨街深度選取標準臨街宗地調查評估路線價製作價格修正率表編