原创力文档理清思路，重点突破;本案的两个重点;外部：解决与亚运城竞争问题;一、市场回忆;2、09市场浅析;;3、09广州市场表现;4、09番禺市场表现;5、09竞品成交分析;6、09竞品成交分析;工程板块近期表现：总体较好，去货速度可与番禺其他成熟板块媲美；但除公馆外，多数楼盘的客户局限在片区内，对外辐射能力有限
番禺区楼市表现：1-8月供不应求特别明显，价格出现大幅拉升，8月再破9000元/㎡；9月成为供货量的分水岭，供求比例趋于平衡，价格较前期有大幅度提升
未来竞争预判：旧有竞争板块纷纷进入供给萎缩阶段，新的竞争板块难成大的气候，亚运板块存在市场空间。但区域的配套跟进及新的实质利好是个未知数，将成为影响亚运板块开展的瓶颈;1、思考;二、外部困局;销售
压力;3、亚运城VS本工程——体量;4、亚运城VS本工程——配套;5、亚运城VS本工程——户型;5、亚运城VS本工程——居住舒适性;6、亚运城VS本工程——价格;7、小结;1、“亚运城效应〞分析;2、竞争点分析;3、策略思考;内部：解决与工程137出货难问题;1、户型消化情况;2、小结;策略：一切从客群出发;1、抽样分析;2、137广州成交客户深访;2、137广州成交客户深访;2、137广州成交客户深访;
广州客户其实关注的并不仅仅是亚运，还有宜居;3、137番禺成交客户深访;3、137番禺成交客户深访;3、137番禺成交客户深访;3、137番禺成交客户深访;4、未成交客户抽样;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;1、137客群共性分析;2、客群新发现;3、小结;4、客群策略;营销推广;1、导入期形象回忆;1、蓄筹期形象回忆;1、出售期形象回忆;918;10.16报广;2、前期主诉求点小结;3、下阶段主题方向;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;;诞生于伟大事件的生活;诞生于伟大事件的生活;诞生于伟大事件的生活;诞生于伟大事件的生活;4、全年形象重塑;时势造英雄
2021年是广州亚运之花的绽放之年，各项利好措施都将逐渐得到落实
把握有力???传播时机，塑造有利于销售的舆论形象，是本案来年传播的不渝方向。;4、全年形象重塑;1、前期渠道铺排;2、细分渠道评估;网络、短信是突破客群的第一类媒体，平均效果好;2、细分渠道评估;报广是除网络、短信外的第三类媒体，总体效果较好;2、细分渠道评估;2、细分渠道评估;2、细分渠道评估;;户外是除网络、短信、报广外的第四类媒体，不可忽略;开盘前期户外效果好，平均到访台数约40台左右
9-11月户外换画后，到访下降到约15台不到;广州地区主打户型未得到普遍认同，效果下降明显，番禺地区在重大节点投放的公交站台广告较未有效，整体包装带来的上门量稳定;有关户外的几个结论：
从区域选择上，户外、公交的效果在番禺地区效果好
从炒作形式上，风暴式的集中投放效果好过分散式投放
从炒作主题上，番禺人认同宜居多过亚运;巡展、电视是推广渠道中效果较差的媒体，建议取消;3、渠道筛选;户外;4、小结;1、策略思考;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;3、137专项推广活动;围绕【诞生于伟大事件的生活方式】既点明本案与亚运的价值关系，也诠释本案的宜居优势
在工程重点出售节点，投放南都报广，建议连续投放节点，加强客户记忆度;采用病毒式营销策略，在广州论坛上持续发帖
建议系列网络炒作系列主题
以【保利公馆2021】137户型为例讲解下样板间装修
以【保利公馆2021】137户型为例讲解挑选房型之道
以【保利公馆2021】137户型为例讲解风水之道;“亚运福地·新城礼赞——探索宜居新广州〞;门牌定制;陶瓷工艺;莲花山门票回馈活动;广告语建议：亚运新城宜居中心，代言城市未来
关键信息建议：1300米亚运城；5分钟车程莲花山；
向客户描绘工程未来区域内生活配套便利，将成为城市成熟居住圈中心。;时间;3、137专项推广活动;活动时间：3-4月每逢周末报名参加
活动地点：海鸥岛环岛行
活动方式：徒步或者跑步
事件营销：
在公馆，选择最自然的方式生活
在公馆，换一种生活方式礼赞亚运
同时可结合番禺垃圾燃烧厂的事件
向业主建议选择更环保的生活方式
每周选拔出一名环岛跑冠军，在6月
1日总决赛;;诞生于伟大事件的生活
——公馆生活展暨水岸公馆品鉴推介会;诞生于伟大事件
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