宅基地合建房屋合同效力法律问题研究_.pdfVIP

continuetooccupythehomesteadhousebasedonthecreditorsrightsand

receivelegalprotectionbecauseitislegallyoccupied.Ifthecontractis

deemedinvalid,liabilityshouldbedividedbasedonspecificcircumstances,

andthescopeofcompensationfordamagesshouldbedeterminedbasedon

theoverallvalueofthehouseandland.

KEYWORDShomestead;Jointconstructioncontract;Residentialland

policy;Determinationofthevalidityofthecontract;damages

III

结论40

参考文献41

发现理论界对法院因执行宅基地政策而认定非集体经济组织成员和本集体经济

组织成员合作建房的协议属于无效合同的判决大多持反对的意见。持反对意见的

学者认为，从解释论的角度发现《民法典》和《土地管理法》等法规并未明示禁

止共同建设住宅用地的规定。此外，从法律效力角度来看，现行的农村宅基地政

策并不能作为否决此类合建房屋协议有效性的主要依据。尽管这些反对声音的法

律推理过程相当严密，论证内容也相当充实，但这并不能改变司法实践中大部分

法院还是以违反宅基地政策为由认定合同无效的事实。由此可见，除了法律因素

外，法院在审理过程中还需要考量其他因素，也就是宅基地制度。为此，在解决

宅基地合建房屋的困境时，本文立足于司法真实的运作，为宅基地合建房屋纠纷

破解提供理论参考。

为了满足法律实践的需求，我们必须积极地处理各种问题，包括我们自身面

临的挑战以及当前社会所面临的困境。研究宅基地合建房屋合同的实际价值在于：

首先，解决司法实践中难以确定宅基地合建房屋合同效力的困境。合建合同效力

难以认定、裁判规则不统一以及因规定不明确而导致合同效力认定后的法律结果

差距的司法困境长期存在，但现有的法律条文并没有直接且明确地对这些问题作

出答复，破解之道在于宅基地合建房屋合同纠纷的裁判规则统一。其次，解决合

同效力认定后如何处理的问题。现行的不动产登记制度恪守“房地一体”登记原

则，因此出资方无法获得房屋的所有权，但宅基地合建房屋合同有效的情况下，

出资建房方与村民方之间存在合同关系，出资方可以基于债权占有该房屋，并且

受到法律保护。如果合同因不具备合同有效要件而被认定为无效，对于合同无效

后的损害赔偿范围应当根据土地和房屋价值进行确定。

三、选题背景

理论界对于宅基地合建房屋合同的效力并没有形成统一的观点：有的学者赞

成合资建房实为宅基地房屋买卖合同的观点，并认为在当前国家政策走向不明的

情况下，法院在审理此类案件时，依然依据《土地管理法》第六十三条之规定和

国务院出台的限制宅基地使用权流转的政策性文件，将宅基地合建房屋合同认定

为无效。有的学者肯定合建合同的效力，认为国务院的有关规定尚处于政策或规

章层面，并没有上升为行政法规，土地管理法、物权法虽然禁止宅基地使用权向

外流转，但并未禁止农民向城镇居民出卖、出租自有住宅、房屋，宅基地及宅基

2

居民在农村集体土地上建房，其权益将无法得到法律保护。因此，当事人签订的

合资建房协议书可以认定为无效合同。张勤在《当代中国农村土地纠纷解决研究

——以广东省为例》中认为合建房合同本质上是宅基地上房屋的买卖合同，根据

“房地一致”原则，其实也是宅基地使用权买卖合同。在处理这一类型的纠纷时，

法院一般均先认定合建房合同无效，然后进行双方返还。

第二种立场为“有效说”。苏立军的《农村合建房屋的法律思考》一文从法

律规定这方面提出意见，认为对于农村房屋交易合同的裁决，其所依赖的法律依

据并未满足合同法关于判定合同无效的标准，这不仅缺乏明确的法律支持，还违

背了宪法的基本原则，并且与其他基本法律如合同法的规定存在冲突。周舜隆在

《农村宅基地上共建房屋的产权归属》中认为国务院的有关规定尚处于政策或规

章层面，并没有上升为