物管2024年报总结分析.pdfVIP

核心观点

2024年利润表概况：

1、收入增速持续放缓。58家样本物企营收总额2832.6亿元，同比+4.5%，较2023年+8.2%的增速进一步放缓。

2、毛利润及毛利率下降。58家样本物企毛利润总额538.3亿元，同比-2.7%（2023年同比+1.6%）。毛利率19.0%，

同比下降1.4个百分点。

3、销管费率进一步压降。58家样本物企销管费用总额237.1亿元，同比-0.1%（2023年同比-1.5%）。销管费率

为8.4%，同比下降0.4个百分点。

4、净利润及净利率下降。58家样本物企净利润总额118.8亿元，同比-19.9%（2023年同比+1.9%）。净利率为

4.2%，同比下降1.3个百分点。58家样本物企归母净利润总额109.1亿元，同比-20.1%（2023年同比+1.5%）。

2024年资产负债表概况：

1、应收账款增幅明显放缓，应收账款周转天数略增。58家样本物企的合计贸易应收账款884.7亿元，同比+2.5%

（2023年同比+8.5%），应收增速低于营收增速。58家样本物企应收账款周转率3.39次（2023年3.42次），应收账款

周转天数106天（2023年105天）。

2、在手资金充裕，“现金奶牛”属性仍未变。58家样本物企在手资金总额1292.8亿元，同比+1.5%（2023年同

比+11.1%）。

2024年分业务表现概况：

1、分业务收入：基础物管收入增速最快，收入占比持续上升。18家样本物企①增速：基础物管同比+9.9%，其他

业务同比+5.6%，总收入同比+4.9%，社区增值同比-4.3%，非业主增值同比-21.6%。②占比：基础物管68.3%（23年

65.1%），其他业务13.9%（23年13.8%），社区增值11.4%（23年12.5%），非业主增值6.4%（23年8.5%）。

2、分业务毛利：毛利润下降，各业务毛利率承压，基础物管及其他业务毛利占比上升。18家样本物企①增速：

其他业务同比+5.5%，基础物管同比+1.5%，总毛利同比-2.0%，社区增值同比-9.5%，非业主增值同比-21.5%。②毛利

率：社区增值29.0%，同比-1.7pct；其他业务24.7%，同比持平；非业主增值21.3%，同比持平；综合18.9%，同比-

1.3pct；基础物管15.8%，同比-1.3pct。③占比：基础物管57.2%（23年55.2%），其他业务18.2%（23年16.9%），

社区增值17.5%（23年18.9%），非业主增值7.2%（23年9.0%）。

2024年分红提升+积极回购，红利属性凸显：

1、分红金额及分红比例上升。58家物企的分红总额约133.5亿元，同比+31.7%（2023年同比+51.6%）。分红比

例为76.2%，同比上升14.5个百分点。

2、持续回购。在股价低位及市值管理诉求下，更多物企开始积极回购，如万物云、招商积余、越秀服务等。

3、股息率较高。当前部分国资物企的股息率超6%，同时具备成长性、在手现金充足，投资性价比凸显。

投资建议

站在当前时点，我们认为优质物企具备安全性、成长性、红利性三重价值，具备抵御下行及穿越周期的强大韧性。

当前物业股已回落至底部区间，股息率较高，投资性价比凸显。持续推荐华润万象生活、滨江服务、碧桂园服务、建

发物业、越秀服务等。

风险提示

关联房企销售不及预期；物企外拓不及预期；社区增值服务落地不及预期；金融资产及商誉减值风险。

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行业专题研究报告

内容目录

样本选择4

一、利润表：收入增速趋缓，利润筑底中4

1.1、收入增速持续放缓4

1.2、毛利润及毛利率下降5