上海市福建中路改造项目操作方案.ppt

中华老字号一条街

——福建中路改造项目操作方案

项目概述

福建中路位于黄浦区南京东路步行街中段,南北走向，一期开发范围为南京东路至天津路路段，全长116米。

一期

开发范围

项目现状

商业业态现状

目前沿街底层全部为商业用途，但业态多以自发型为主，部分业态甚至无品牌可言，生活配套和各类零售、餐饮业态混杂，缺乏主题性，与南京东路商业街形成鲜明对比和巨大反差。

业种业态

户数

商店名称

百货零售

8

上海贤贤百货店，346号专卖，恒源祥，宝库服饰，金盏花鞋店，春竹羊绒店，雅光眼镜店，晟风眼镜平价店

超市便利

4

罗森超市、好德超市，可的超市，370号黄浦烟草门市部

文化用品

3

红叶文化用品，诚信文化用品、光明工艺礼品

旧木器

1

虹庙旧木器商店

五金机电

4

上海陶景机电设备经营部，上海电子元件综合门市部，沪京机电物资公司，上海工业陶瓷商店

饭店餐饮

6

扬州饭店，新盛酒家，蒙骨王，雨天饭店，奶茶店，茶叶店

刻字社

6

长江刻字厂门市部，富民工艺雕刻厂门市部，精益刻字厂经营部

美发美容

1

红日形象设计

项目现状

物业权属现状

根据初步调查，沿街区域物业权属大致可分三类，即公房、系统房、私产，其中公房的使用权又分属于不同对象。部属、市属、区属企业拥有的系统房和使用权公房共5户，面积1188.02平方米，占全部的21.4%；转制企业的公房、系统房有9户，面积719.83平方米；民营和个体的私产、系统房和使用权公房共19户，面积2312.05平方米。可见，目前由个体或民营使用的物业占绝大多数比例，项目未来可考虑统一收回经营权。

产权性质

户数

面积

其中

权属性质

户数

面积

公房

23*

3447.51

部属企业

1

9.4

市属企业

2

1032.43

区属企业

2

146.19

转制企业

7

298.63

个体或民营

13

1960.86

系统产

3

465.2

转制企业

2

421.2

个体或民营

1

44

私产

5*

307.19

个体或民营

5

307.19

注：其中有2户部分是公房、部分是私产，均分别计算，实际户数为31户。

项目现状

建筑外观现状

由于现状建筑内部的使用功能包括居住、商业、办公等，二侧商业业态相互混杂，造成整条街道建筑立面比较散乱，晾衣竹干、外挂空调机位随处可见，各类广告牌、指示牌排布也十分凌乱，整条道路商业价值被极大地削弱了。

项目总体定位思路

定位依据

上海总体接待境外游客数量连年上升，南京东路步行街作为上海城市名片之一，承担了大量的境内外游客，对南京东路支线的商业再定位和开发，一方面可充分利用原有商业人流，同时，也可进一步完善商业功能；

项目总体定位思路

定位依据

福建中路附近具有涉外的高星级宾馆，已经成为境外游客聚集区域，而上海作为中国传统文化和国外文化接触最早的地区，人文背景具有一定的独特性和复杂性，集中表现在建筑以及一些老字号商业品牌上；

标准

酒店名称

地址

客房数

五星

上海威斯汀大饭店

河南中路88号

301

五星

和平饭店

南京东路20号

273

五星

上海明天广场金威万豪酒店

南京西路399号

342

五星

丽笙大酒店

南京西路88号

520

五星

皇家艾美大酒店

南京东路789号

770

五星

南新雅华美达大酒店

九江路700号

281

四星

上海金外滩宾馆

广东路525号

189

四星

王宝和大酒店

九江路555号

283

王宝和大酒店二期（在建）

四星

海仑宾馆

南京东路505号

389

四星

国际饭店

南京西路170号

208

三星

南京饭店

山西路

66

三星

吴宫大酒店

福州路431号

156

三星

扬子饭店

汉口路740号

185

三星

上海中福大酒店

九江路619号

350

三星

金门大酒店

南京西路108号

174

项目总体定位思路

本项目将作为南京东路步行街商业功能的补充和延伸，可在以境外游客为主，同时兼顾国内中高端客户的高端定位前提下，集聚反映中华传统精华的中华老字号企业。

以中华老字号企业为主，可包含服饰制衣、传统文化等行业，适当引进地缘相近的长三角地区相应的或其他特色精致的中华老字号企业。

同时，在天津路、福建中路口的上海长江企业发展公司办公楼还可考虑引入“上海中华老字号企业协会”，使本区域形成振兴老字号品牌的发展基地。

业态定位思路

南京东路是具有世界知名度的商业街，商业人流量相当大，也是境内外游客必经的商业景点，如何利用这一人流资源成为本项目业态定位的关键！

境外人流

消费特点

1、关注民族特色文化

2、关注民族特色工业

3、关注民族特色饮食

如文房四宝、琴棋书画等

如服饰制衣、家纺用品等

如茶庄、特色菜系等

本项目未来业态将定位在以境外的商务旅游人群为主，兼顾