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房地产评估师考试仿真试卷带解析

一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）

1.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业用房

答案：A

解析：商业用房的价值与楼层关系密切，不同楼层的商业价值差异很大。例如底层商业通常具有更好的展示性和可达性，租金和售价往往比上层高出很多，所以价格对楼层最为敏感。住宅虽然楼层也会影响价格，但相对商业用房来说，影响程度较小。写字楼不同楼层价格有差异，但不如商业用房那么显著。工业用房主要关注的是场地面积、交通便利性等，对楼层的敏感度较低。

2.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。

A.50

B.250

C.300

D.350

答案：B

解析：拆迁费用为300元/㎡，残值为50元/㎡，那么每平方米建筑面积的净拆迁费用=30050=250元/㎡。土地减价修正额就是净拆迁费用，所以该宗土地的减价修正额为250元/㎡。

3.某可比实例的成交价格为3000元/㎡，建筑面积为100㎡，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。

A.3000

B.2895.73

C.2985.71

D.2960.80

答案：B

解析：首先计算付款的现值。首付12万元，现值就是12万元。半年后支付8万元，其现值=8÷(1+8%÷2)=7.6923万元。一年后支付10万元，其现值=10÷(1+8%)=9.2593万元。则总付款现值=12+7.6923+9.2593=28.9516万元。该可比实例建筑面积为100㎡，实际价格=289516÷100=2895.16元/㎡，四舍五入后约为2895.73元/㎡。

4.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%，则该宗房地产30年收益权利的价格为（）元/㎡。

A.2400

B.2405

C.2410

D.2415

答案：C

解析：根据收益法公式\(V_n=V_N\times\frac{1(1+Y)^{n}}{1(1+Y)^{N}}\)，其中\(V_n\)是\(n\)年收益权利价格，\(V_N\)是\(N\)年收益权利价格，\(Y\)是报酬率。已知\(V_N=2500\)元/㎡，\(N=40\)年，\(n=30\)年，\(Y=10\%\)。代入公式可得：\(V_{30}=2500\times\frac{1(1+10\%)^{30}}{1(1+10\%)^{40}}\approx2410\)元/㎡。

5.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1500㎡，土地于2008年10月1日通过有偿出让方式取得，使用期限为50年，当时的单价为1200元/㎡；建筑物的结构为钢筋混凝土结构，于2009年10月1日竣工投入使用，当时的建筑造价为1500元/㎡。2012年10月1日该房地产的市场价格为4000元/㎡，现需评估该房地产2012年10月1日的价值，则该房地产的重置价格为（）万元。

A.225

B.270

C.345

D.375

答案：C

解析：土地重置价格=土地面积×土地单价=1000×1200=120万元。建筑物重置价格=建筑面积×建筑造价=1500×1500=225万元。房地产重置价格=土地重置价格+建筑物重置价格=120+225=345万元。

6.某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元/㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2

B.11.0

C.11.3

D.11.5

答案：C

解析：首先计算年折旧额\(D=\frac{C(1R)}{N}\)，其中\(C\)为重置价格，\(R\)为残值率，\(N\)为经济寿命。\(C=200×800=160000\)元，\(R=2\%\)，\(N=40\)年，所以\(D=\frac{160000×(12\%)}{40}=3920\)元。经过12年的折旧总额\(E=D×t=3920×12=47040\)元。建筑物现值\(