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房地产评估师考试仿真通关试卷带答案

一、单项选择题（每题1分，共30题）

1.房地产评估的核心是（）。

A.评估房地产的价格B.评估房地产的使用价值

C.评估房地产的投资价值D.评估房地产的市场价值

答案：D

解析：房地产评估的核心是评估房地产的市场价值，市场价值是在公开市场上最可能形成的价格，反映了房地产在一般市场条件下的客观价值，故答案选D。

2.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9

答案：B

解析：设正常成交价格为x万元。买方实际付出的价格为正常成交价格加上买方应缴纳的税费，即29=x+0.03x，解得x=29÷(1+0.03)≈28.2万元，故答案选B。

3.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2010年1月的评估值接近（）万元。

A.400B.392C.390D.250

答案：B

解析：已使用年限为20年，尚可使用年限为5020=30年。成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=30÷(20+30)×100%=60%。评估值=重置成本×成新率=500×60%=300万元，考虑残值率，评估值=500×[1(12%)×20÷50]=392万元，故答案选B。

4.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27m，前街路线价为2000元/m2，后街路线价为1000元/m2，若按重叠价值估价法估价，则前街影响深度为（）m。

A.9B.13.5C.18D.27

答案：C

解析：前街影响深度=总深度×前街路线价÷（前街路线价+后街路线价）=27×2000÷(2000+1000)=18m，故答案选C。

5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是（）。

A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间

C.建设期间的某个时间D.全部租售出去时的时间

答案：A

解析：开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况所对应的价值，所以对应的时间通常是开发结束时的时间，故答案选A。

6.长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，根据房地产（）资料，推测、判断房地产未来价格的方法。

A.成交价格B.市场价格C.历史价格D.评估价格

答案：C

解析：长期趋势法是根据房地产的历史价格资料，运用一定的数学方法推测、判断房地产未来价格的方法，故答案选C。

7.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180B.196C.200D.300

答案：B

解析：净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元。根据收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=20万元，Y=10%，n=40年，代入计算可得V=20÷10%×[11/(1+10%)^40]≈196万元，故答案选B。

8.某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/m2。

A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66

答案：B

解析：首先计算各期付款在成交日期的现值。首期付款12万元，半年后支付的8万元现值=8÷(1+10%÷2)=7.619万元，1年后支付的4万元现值=4÷(1+10%)=3.636万元。则总价现值=12+7.619+3.636=23.255万元。单价=232550÷100=2325.5元/m2≈2326.41元/m2，故答案选B。

9.某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m