房地产行业中期策略：企稳中谋转型.docx

正文目录

我国房地产“止跌回稳”进展如何？ 5

本轮房价调整时间及幅度已相对充分 5

房价同比跌幅已连续多月收窄，核心城市止跌效果更显著 5

核心城市住宅成交密集区成为房价的“心理支撑位” 6

未来“止跌回稳”的积极因素：居民购房负担已经处于近二十年来的最低点 7

未来“止跌回稳”的积极因素：需要观察库存去化进展 8

政策：进入效果检验期 10

政治局会议表态：持续巩固房地产市场稳定态势 10

政策落地情况：止跌回稳的政策按步推进，现房销售实践持续深入 10

公积金贷款利率调整落地，商贷利率下调空间有望重新打开 10

土地收储：专项债券收储加速落地，进一步筑牢“止跌回稳”的趋势 11

城市更新：框架正式出台，关注后续落地进展 11

现房销售：实践持续深入 12

行业：二手房带动整体成交回升，一二手房库存有所下降 13

新房：延续弱复苏趋势，去化率呈回升趋势 13

二手房：成交表现优于新房，“以价换量”趋势延续 15

土地市场：量稳价升，分化延续 16

全国：优质地块入市引领整体热度温和回升 16

城市：集中度再度上升，前十城市份额占比过半 17

如何理解2025年以来的“地王”现象 18

2025年核心判断：销售面积同比-4.1%，房地产投资同比-8.0% 21

企业：优质供应推动投资意愿修复，杠杆房企化债路径逐步清晰 22

销售：百强房企销售表现较2024年显著改善，更多房企实现正增长 22

企业投资：头部央国企显著发力 22

央国企仍是绝对主力，头部房企拿地集中度升至近年高位 22

哪些房地产企业投资最为积极？ 24

融资：融资现金流延续改善，化债路径逐步清晰 25

多元化：存量市场机遇突显，看好物管与商业地产 28

商业地产：政策催化+REITs赋能，激发头部价值重估 28

物业管理：兼具改善空间和红利价值 30

投资策略：机构持仓再创新低，“三好”房企更具投资价值 32

机构仓位：25Q1地产持仓再创新低 32

投资建议：看好“三好”地产股 32

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。风险提示 36

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。

图表目录

图表1：70城新房和二手房价格指数 5

图表2：70城新建商品住宅价格指数同环比 5

图表3：70城二手住宅价格指数同环比 5

图表4：70城新建商品住宅价格指数环比变化城市分类 6

图表5：70城二手住宅价格指数环比变化城市分类 6

图表6：2024年9月以后70城新房和二手房价格的累计表现（截至2025年4月） 6

图表7：核心城市住宅成交面积筹码分布图 7

图表8：我国房价收入比（按城市能级划分） 8

图表9：核心城市房价收入比 8

图表10：美国新建住宅库存、去化周期与房价指数 8

图表11：中国新建住宅库存、去化周期与房价指数 9

图表12：百城首套、二套房贷利率 10

图表13：美国、日本、中国香港期房销售与现房销售模式对比示意图 12

图表14：全国商品房销售金额累计值 13

图表15：全国商品房销售金额当月值 13

图表16：全国商品房销售面积累计值 13

图表17：全国商品房销售面积当月值 13

图表18：重点城市开盘去化率（2024年2025年1-4月） 14

图表19：80城库存面积和去化周期 14

图表20：一线城市库存面积和去化速度 14

图表21：二线城市库存面积和去化速度 14

图表22：三线城市库存面积和去化速度 14

图表23：22城二手房成交面积（7日平滑） 15

图表24：19城一二手房成交面积（7日平滑） 15

图表25：11城存量二手房挂牌量 16

图表26：11城存量二手房挂牌价格 16

图表27：全国涉宅用地供应面积 16

图表28：全国涉宅用地成交面积 16

图表29：全国涉宅用地成交均价 17

图表30：各能级城市涉宅用地成交均价 17

图表31：全国涉宅用地成交溢价率 17

图表32：全国涉宅用地流拍率 17

图表33：城市涉宅用地成交金额分级 18

图表34：城市涉宅用地成交金额占比 18

图表35：2025年1-4月涉宅用地成交金额TOP30城市的成交总价、同比及溢价率 18

图表36：2025年1-4月“地王”测算房地价差 20

图表37：房地产投资预测 21

图表38：百强房企各梯队入榜门槛值金额 22

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