2025年物业行业中期策略报告：业务循环强，现金创造佳.pptx

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01????图：2021年下半年以来，恒生物业服务及管理指数持续走低表：部分头部物企在2022~2024年表现为股价的累计下跌代码名称2025/5/23市值（亿元，人民币）2022年涨跌幅2023年涨跌幅2024年涨跌幅2022~2024年涨跌幅1209.HK华润万象生活77611%-28%9%-9%2602.HK万物云2217%-49%-10%-51%6098.HK碧桂园服务204-58%-64%-13%-86%2669.HK中海物业1570%-27%-10%-32%6049.HK保利物业156-24%-37%9%-44%2869.HK绿城服务120-26%-42%37%-40%001914.SZ招商积余118-24%-22%-10%-42%300917.SZ特发服务7010%-7%92%100%6666.HK恒大物业72-13%-79%55%-71%3316.HK滨江服务63-11%-9%36%13%1516.HK融创服务49-45%-48%-5%-71%6626.HK越秀服务400%-17%35%13%5

02????图：2022年以来百强物企“增收不增利”的现象凸显图：重点上市物企在营收和利润表现上的差异较大6

03???图：百强物业在管面积中来自关联方的占比仍高于45%图：重点上市物企2024年三方外拓占比普遍较高7

03????图：百强物企非业主增值服务收入均值自2021年以来持续下滑图：部分头部上市物企的非业务增值服务收入下滑超50%8

04???图：房地产新开工和销售面积在2020~2021年后快速下行图：楼龄较短的项目物业费平均更高9

05???????图：20个核心一二线城市的物业服务均价为2.72元/平方米·月图：2021年以来，百强物企收缴率和留存率走低10

06???表：2023~2024部分上市物企计提减值规模较大图：上市物企持续计提资产减值，加重利润压力2024年 2023年 2024年 2023年商誉和无形资产 商誉和无形资产金融资产及合同资金融资产及合同资减值（亿元） 减值（亿元） 产减值（亿元）产减值（亿元）万物云6.12.7中海物业0.70.4雅生活服务2.54.343.35.3合景悠活7.12.63.22.7碧桂园服务9.914.86.625.9越秀服务2.40.00.20.0远洋服务0.10.12.52.611

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1301?????图：百强物企的管理规模增速逐年下滑企业名称退出项目情况万物云世茂服务上半年退出非价值街道内盈利能力较低的住宅项目17个上半年合计终止在管面积1750万平方米永升服务上半年合计终止在管面积953万平方米，以重新分配资源至盈利能力更强的合约融信服务上半年撤场在管面积401万平方米时代邻里上半年终止在管面积374万平方米，将资源重新分配给收益及回款更优质的项目，以优化物业管理项目组合越秀服务上半年终止在管面积361万平方米，退出部分不符合内部业务或财务要求的项目朗诗绿色生活上半年主动退出运营效益不达预期项目14个，在管面积148万平方米滨江服务为进一步整合业务资源，优化资源配置，上半年共退出10个项目表：部分物企在2024年选择主动退出部分项目

1401??????图：2024年招标市场上办公类物业占比接近50%业态 专业服务要求医院 1.清洁、消毒、医疗废物处理等服务要求严格；2.具备基础的医疗专业知识，设施设备使用维护等能力要求高；3.24小时持续不间断的服务保障和较强的应急处理能力。学校 1.安全管理是第一要务，包括秩序安全、餐饮安全等；2.确保学习环境、办公环境的舒适、安静、便利；3.具备图书馆、体育馆设施管理、活动组织的专业服务能力。场馆 1.各类设施设备的管理能力，包括维修、保养、设备升级；2.完善的安全管理机制和应急处理能力；3.活动策划、安排与执行能力，确保用户体验。轨道交通1.地下管道、照明、报警系统、监控系统等复杂的设施管理能力；2.掌握信息化管理工具和方法，提高管理效率。工地物业1.人员流动性小，服务空间更加封闭，需提供餐饮、零售、洗衣、宿舍管理等服务满足工人日常需求；2.因涉及人身安全，宿舍安全管理和工地的安全管理要求高。景区理能力；3.整洁、宜人的环境打造能力。商写 1.具备较强的综合服务能力；能提供设施管理、餐饮、安保、清洁、会务等一揽子服务；2.满足客户定制化的服务需求，对服务人员的专业性要求高。表：非住宅物业对专业服务有一定要求1.须具备较强的秩序管理、安全管理及应急处理能力；2.活动、演出的安排及现场综合管

1502图：2024年百强物业毛利率和净利率继续下滑图