《电子测量原理简明教程》——1章绪论发送习题答案.docVIP

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第1章绪论

练习题

一、名词解释

1．房地产估价

2．房地产估价对象

3．房地产估价目的

4．房地产估价主体

5．房地产估价标准

6．房地产估价方法

答案：

房地产估价：房地产估价，全称为房地产价格评估，简称房地产评估。台湾称其为“不动产估价”；香港称其为“房地产估价”，都是一个意思。房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则（法定或公允的标准），按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的真实、客观、合理价格或价值进行估算和判定（评定、估计、推测、判断）的一种活动。

2.房地产估价对象：对象又称为客体

房地产估价的对象是指被评估的各类物业，包括国家、集体组织和个人拥有的物业。被评估的物业既涉及房屋所有权及土地使用权，也涉及物业的其他权利，如租赁权、抵押权、典当权及其他权利；既可以是企业拥有的资产，也可以是其他单位和个人所有的财产。被评估的物业从用途来划分，包括住宅、商铺、办公楼、酒店、停车场、厂房、仓库、娱乐场所及其他经营场所等。房地产估价的客体就是房产、地产。

3.房地产估价目的：房地产估价目的，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。房地产估价的总目的是为房地产交易提供符合国家政策的公正的价格尺度。具体说，房地产估价的直接目的是：为清产核资，加强房地产的管理服务；为组建中外合资合作经营企业，在平等互利的基础上，确定双方的合法权益服务；为建立股份制企业、联合经营企业、集团公司，核实各方资产权益，确定利润分配依据服务；为完善承包经营、租赁经营方式，正确核定发包、出租资产额度，处理承发包、租赁双方关系及其经济利益服务；为广泛开展房地产出售、租赁、抵押，土地使用权出让、转让，房地产保险及处理房地产纠纷等，提供科学的价格依据。

4.房地产估价主体：房地产估价主体是估价的执行者，即估价人，房地产估价的主体就是进行估价的机构。主要有：房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。

5.房地产估价标准：房地产估价标准，是法定或公允的估价衡量规范，包括质量标准、计量标准和价格标准。质量和计量标准应以国家法定标准为依据，逐步实现与国际标准的接轨；价格标准，主要采用地方市场价格及地方规定的价格标准。具体他说，房屋的质量标准，应以建设部制定的标准为依据；土地质量标准，以土地等级评定标准统一；计量标准，对于房屋、土地，应以平方米（m2），为计量单位，土地有时也可用亩作单位，价格应以人民币（元）来统一；价格标准，应以国务院91号令的规定为依据，反映评估目的与评估价格之间的匹配关系，价格构成要素要体现我国财务核算制度规范的原则。房地产估价应遵循的公允的价格标准，这一价格标准是公开市场价值。

6．房地产估价方法：房地产估价方法是确定房地产价格的技术规程、方式和手段。评估方法主要有：重置成本法、收益现值法、市场价格比较法、清算价格等。评估方法的选用要结合评估目的确定。物业价格通常可从三个途径，即通过市场途径、成本途径、收益途径来求取，由此形成房地产估价的三大基本方法。这三个途径对应的基本方法是：（1）市场法，即最近时期类似的物业在市场上的交易价格如何；（2）成本法，即重新建造同类物业的花费如何；（3）收益法，即使用同类物业在将来的收益额如何。

二、问答题

1．中国发展房地产估价业务的现实意义如何？

答题要点：中国发展房地产估价业务有利于促进市场经济体制的完善；有利于促进物业市场的稳定运行；有利于促进物业融资业务的开展；能够为物业税的开征提供客观依据；有利于解决好物业权益纠纷；有利于搞好物业征用拆迁补偿工作。

导致房地产估价产生的原因是什么？

答题要点：理论上一种资产只有具备了下列2个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值量较大。现实中房地产估价产生的原因是：（1）房地产交易的需要（2）房地产抵押的需要（3）房地产典当的需要（4）房地产保险和损害赔偿的需要（5）房地产税收的需要（6）房地产征用拆迁补偿的需要（7）处理房地产纠纷和有关法律案件的需要（8）企业有关经济行为的需要（9）新形势下房地产管理的需要：比如确定定期公布的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价；如何调整土地使用权出让金，需要估价等。（10）其他方面的需要：比如把房地产的购买价格在土地和建筑物之间进行分配，就需要进行房地产估价。