3-8二阶段项目风险篇.pptxVIP

一、项目风险篇;1.项目风险全周期管控表

2.土地风险

3.报建风险

4.工程风险

5.市政风险

6.销售及客户风险

7.验收风险;使用说明：

1、项目风险全周期管控表由项目总监牵头协调各职能填写，高风险和情况复杂项需插入专项文件进行情况说明。

2、表内风险内容随着项目进展及时更新，已消除风险项不允许在表内删除。

3、此表内容在所有运营停止点检查时作为必须回顾内容进行跟踪检查。

4、项目总监需根据风险级别、内容管控风险扩散范围;1.项目风险全周期管控表

2.土地风险

3.报建风险

4.工程风险

5.市政风险

6.销售及客户风险

7.验收风险;附图或列表说明，一页无法表述清楚可多页表述，与“项目风险全周期管控表”中内容表述需一致;1.1土地风险—土地移交风险;1.2土地风险—土地款支付风险;1.3土地风险—土地出让合同及土地证;1.3土地使用权转让合同及土地证;1.4土地风险—拆迁风险;场地西北角荣德小区施工临建占用红线，最宽处20m，面积约1500㎡，在2、3组团内，我方计划2015年8月土方清表，对方计划在15年5月拆除，有风险。

场地内有经济林约4亩、农灌井14口、灌溉水渠经与国土、园办沟通，上述问题已赔偿，不存在权属问题。

集中废弃墓地，经文堪埋深不在楼位范围内，但受因土地争议村民投诉，文物局介入，发掘工作进展中（12月30日完成），对样板楼的开挖有影响。

售楼部位置土地存在纠纷，村民未领取土地补偿款，发展跟进。其次地块民扰相当严重，影响现场进度。

发展与工程净地移交时间12月30日。

;1.5土地风险—代征、代建及托管风险;1.5代征、代建及托管风险—代征绿化;问题描述：

1、幼儿园毛胚交付，小区交付时同期交付？幼儿园室外设施是由我方实施？

2、幼儿园的验收流程？

3、幼儿园后期管理是否纳入物业统一管理范围？

4、移交政府后工程维保如何履行。

5、该区域设施设备是独立的还是纳入园区设施设备体系？

6、幼儿园开业时间、管理单位、招生范围可增加销售附加值，但暂时都不明确。

解决措施和对策：

1、幼儿园毛坯交付，验收流程同住宅一致，教育局在竣工验收时参与验收，过程监管由质检部门实施；室外设施由我方实施。

2、幼儿园有独立围墙与小区分开；出入口、停车均与小区分开，不纳入龙湖物业管理范围；

3、交付后将移交给区教育局，工程维保范围和期限参照国家保修条例；在合同中单列幼儿园保修条款和约定质保金支付方式（需教育局或接管单位确认后再支付），保证我方或园方安排施工单位维保。

4、技防、人防系统单独设计施工，能独立验收和运行，投入使用后由园方自行负责运行。

5、报建与区教育局及时沟通幼儿园品牌及招生范围等，在交房前必须明确。

;1.项目风险全周期管控表

2.土地风险

3.报建风险

4.工程风险

5.市政风险

6.销售及客户风险

7.验收风险;插图;序号;3.1报建风险—立项批复;3.3报建风险—规划报建;关于别墅66-3，65-3车位配置数量差异的说明及处理：;3.2规划报建风险--赠送（溢价）空间;3.3报建风险—消防报建;消防报建;3.4报建风险—人防报建;3.5报建风险—环评批复;3.6报建风险—节能报建;3.7报建风险—其他报建风险;1.项目风险全周期管控表

2.土地风险

3.报建风险

4.工程风险

5.市政风险

6.销售及客户风险

7.验收风险;4.1工程风险—施工许可证;4.2工程风险—进度风险;4.3工程风险—技术风险;4.4工程风险—分期交付风险;4.5工程风险—影响正常施工的风险;1.项目风险全周期管控表

2.土地风险

3.报建风险

4.工程风险

5.市政风险

6.销售及客户风险

7.验收风险;5.1市政配套现状及接入风险分析（分专业）;1、合作路边绿化带内已建成的110KV变电站高压电缆隧道，位于用地红线外3m位置，深度约12m，地面隔50m设置一排风井（高度1m）且不能封闭，影响到售楼部景观效果及本项目合作路一侧的景观布置。;;5.2市政风险—道路;1.项目风险全周期管控表

2.土地风险

3.报建风险

4.工程风险

5.市政风险

6.销售及客户风险

7.验收风险;6.1销售及客户风险—红线内外不利因素;;

;6.2销售及客户风险—分期分业态交付风险;;6.3销售及客户风险—使用功能风险;洋房：户型示例及赠送说明：;

项目报建图和消防备案要求;6.4销售及客户风险—其他风险;1.项目风险全周期管控表

2.土地风险

3.报建风险

4.工程风险

5.市政风险

6.销售及客户风险

7.验收风险;7.1验收风险—规划验收;;风险描述：4、7、8#楼1-4层北立面干挂部位百叶范围与规划报批图不符。因所有楼栋已经预售，如需进行规划批后修改需要征求所有业主同意，无法实现，存在验收风险。（图1为报批图，图2为实际施工图