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居住权法律风险防范指南

引言

居住权制度的设立，旨在保障特定群体的居住利益，为家庭成员、长期照料者等提供了稳定的居住保障。然而，这一制度在实践中若运用不当，也可能潜藏诸多法律风险，涉及所有权、债权、继承等多个层面。本文旨在结合《民法典》相关规定及实务经验，为读者梳理居住权设立、行使、消灭等环节的潜在风险，并提供相应的防范建议，以期帮助公众更审慎、规范地运用居住权这一法律工具。

一、居住权设立前的规划与审查风险

居住权的设立并非一蹴而就，其背后往往涉及复杂的家庭关系、财产安排或情感因素。在正式设立前，若缺乏周全规划与必要审查，极易为日后纠纷埋下隐患。

（一）设立目的的清晰性与合法性审查

首先，需明确设立居住权的真实目的。是为履行赡养、扶养义务，还是基于赠与、补偿，抑或是其他特殊原因？目的不同，居住权的条款设计、期限设定乃至权利义务配置都会存在差异。若目的模糊或与法律强制性规定相悖（例如，以规避债务、逃避执行等非法目的设立居住权），则该居住权可能自始无效或被依法撤销。因此，设立之初，各方当事人应对设立目的达成共识，并确保其不违反法律法规的禁止性规定。

（二）权利主体与义务主体的适格性

居住权的主体包括权利人和设立人。权利人应为自然人，且通常与设立人存在特定的身份关系或信赖基础。设立人则必须是住宅的所有权人，或经所有权人合法授权的主体。在实践中，需特别注意审查设立人的权属证明，确保其对住宅享有完整的处分权。若设立人并非真实权利人，或其处分权受到限制（如共有房产未经其他共有人同意），则居住权的设立行为可能面临效力瑕疵。

（三）对住宅本身状况的了解

作为权利客体的住宅，其物理状态、权利负担等情况对居住权的实现至关重要。设立前，权利人应充分了解住宅的面积、朝向、设施、是否存在质量问题等实际状况。同时，需查询该住宅是否已设立抵押权、是否存在查封等权利限制。居住权与抵押权并存时，可能影响后续的实现顺序和方式；若住宅已被查封，设立居住权则可能构成对执行程序的妨害。

二、居住权设立过程中的核心风险与防范

居住权的设立是整个法律行为的核心环节，《民法典》对其设立方式、生效要件等均有明确规定，任何一个环节的疏漏都可能导致权利无法有效设立或引发争议。

（一）设立方式的选择与书面合同的必要性

根据《民法典》规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权章节的相关规定。实践中，口头约定设立居住权的情形时有发生，但此类约定因无法满足法定形式要件，难以获得法律保护。因此，无论通过合同还是遗嘱设立，书面形式都是必须遵守的原则。

（二）居住权合同条款的审慎拟定

书面合同的内容是界定各方权利义务的基石，条款的缺失或模糊是引发后续纠纷的主要导火索。一份完备的居住权合同应至少包含以下关键条款：

1.当事人的姓名或者名称和住所：确保身份信息准确无误。

2.住宅的位置：明确具体的坐落地址，指向唯一的住宅。

3.居住的条件和要求：例如是否有偿居住、物业费由谁承担、是否允许对住宅进行必要的装修或改造等。

4.居住权期限：是终身居住，还是特定年限？期限的起止时间应清晰界定。若约定不明，可能被认定为权利人终身或直至其不再需要居住为止，这对所有权人后续的处分可能造成极大限制。

5.解决争议的方法：约定仲裁或诉讼的管辖地。

特别需要注意的是，居住权一般情况下无偿设立，但当事人另有约定的除外。若涉及有偿，务必在合同中明确约定租金标准、支付方式、支付周期等。此外，关于居住权是否允许转让、继承，以及在居住权人死亡后，其近亲属能否继续居住等问题，均需在合同中明确约定，避免日后产生歧义。

（三）登记生效原则的坚守——重中之重

《民法典》第三百六十八条明确规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这一规定确立了居住权登记生效的原则。实践中，部分当事人误以为签订了书面合同，居住权即告成立，从而忽略了登记环节，这是极其危险的。未经登记的居住权，无法对抗善意第三人，在住宅所有权发生变动或面临司法执行时，权利人的居住利益将难以得到保障。因此，完成书面合同订立后，应立即共同向不动产登记机构申请办理居住权登记，领取居住权证书，确保权利的有效设立。

三、居住权行使与权利义务边界的风险

居住权设立后，权利人如何正当行使权利，设立人及住宅所有权继受人如何履行义务并保障自身权益，是维系居住关系稳定的关键。

（一）居住权人的权利边界与滥用风险

居住权人有权按照合同约定或遗嘱确定的方式和条件占有、使用他人住宅。但其权利并非绝对无限：

1.不得擅自处分：居住权不得转让、继承。除非另有明确约定，居住权人也不得将住宅出租给他人。

2.合理使用义务：应按照住宅的性质和约定的用途合理