2025年以物抵债 九民会议纪要 .pdfVIP

子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》

以物抵债九民会议纪要

作为施工企业或实际施工人(甚至包括勘察设计单位)，在承包房

地产开发工程项目时，多数都会遇到以房产抵工程款的问题。开发商

经常采取以在建或者完工的房产来抵偿的工程款的方式，以缓解资金

压力及提高房产销售进度，而施工方迫于收款的压力，不得不接受以

房抵债。

此类被抵出来的房子业界俗称“工抵房”，也就是开发商以自己

开发的房产(未完工或者已完工)抵顶工程款。双方以房产抵顶工程款

的行为，可能因为抵债协议签署内容的差异导致不同的法律后果，让

与担保或者以物抵债是最常见的两种结果。

一、让与担保

让与担保是在我们的经济生活中自发产生出来的一种交易方式，

是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将担保标的物的权利(通

常为所有权)预先转移给债权人，在债务清偿后，债权人将担保标的

物返还给债务人或第三人的一种非典型担保方式。让与担保从一产生

开始就背负着各种争议，到底是买卖合同还是担保合同?到底是有效

合同还是无效合同?终于在2019年11月8日的《全国法院民商事审

判工作会议纪要》(以下简称“九民纪要”)中让与合同首次得以正名。

《九民纪要》第71条规定：债务人或者第三人与债权人订立合

同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债

权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债

权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合

子曰:“知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。”——《论语》

同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有

的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效

力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转

让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归

其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权

的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予

以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折

价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

后来出台的《民法典》中对让与担保没有以有名担保的形式予以

规定，但是其中第三百八十八条第一款规定“设立担保物权，应当依

照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质

押合同和其他具有担保功能的合同”，这里的“其他具有担保功能的

合同”就包含让与担保合同。

即让与担保是履行债务的一种担保方式，抵顶合同签订的双方的

真实意思表示并不包括转移房屋的所有权。在构成让与担保的情况下，

即便开发商的房屋买卖合同备案甚至产权转移登记到了施工方的名

下，如果开发商后来支付了工程款偿还了债务，则施工方要将已经抵

债的房屋返还给开发商;如果开发商到期没有还清债务，施工方只能

请求对房屋拍卖、变卖、折价偿还债务，也不能拥有房屋的所有权。

二、以物抵债

以物抵债，是债务人与债权人约定以债务人或第三人所有的财产

折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。让与担保与以物抵债存在

百学须先立志。——朱熹

一定的相似性，两者均存在转移房屋所有权的约定，形式上均要签订

房屋买卖合同、办理合同备案、产权转移登记。但是在真实意思表示

的问题上，两者有本质的区别。以物抵债的意思表示是用房屋抵偿债

务，目的在于消灭双方的债权债务关系。签订以物抵债的协议后，就

不存在返