新时代城市住宅小区业主组织的职能研究：基于三个圈层的分析框架.pdfVIP

房屋管理

新时代城市住宅小区业主组织的

职能研究：基于三个圈层的分析框架

文/高伟

[摘要]中共中央国务院出台的《关于加强和完善城市社区治理的意见》中明确提出要“探索完善业主组织职能”，

但学界和实务界仍未对业主组织职能形成明确的概念界定。基于三个圈层的分析框架，本文通过文献整理、制度文件

分析、社区工作者半结构化访谈和大规模住宅小区居民问卷调查，构建了业主组织职能的框架体系，探讨了业主组织

职能的圈层、领域和运行环节，揭示了业主组织职能多样性、复杂性和动态性的特征，明确了新时代业主组织职能的

重心和进一步完善的方向，为规范业主组织运作、提升城市基层社会治理水平提供参考借鉴。

[关键词]业主组织；组织职能；物业管理；小区治理；社区治理

一、引言组织职能也尚未得到系统清晰的界定。因此，适时总结学

业主组织是城市住宅小区业主成立的自治性组织，主界和实务界的探索和讨论、明确新时代城市基层社会治理

要包括业主大会和业主委员会（以下简称业委会）。自对业主组织职能的新要求尤为必要。

1991年深圳诞生第一个业主组织以来，业主组织身上就本文首先在学术文献中梳理出国内外学者对业主组织

贴有各种标签。一方面，它是“维权的代言人”“自治的职能的不同解读，在此基础上构建业主组织职能的概念框

领头羊”“共赢的合作者”“社区治理的抓手”；另一方面，架体系。借助该框架体系，本文一方面在制度文件分析中

它是“麻烦的制造者”“利益的争夺者”“寡头统治者”。描绘业主组织职能内容和重点的演变历程，另一方面在实

当前有关业主组织的争议不绝于耳，加强业主组织监管的地调研中厘清当前社区工作者和住宅小区居民对业主组

呼声也越来越高。为回应这一呼声，中共中央国务院出台织职能的认知和要求。本文研究有助于在理论分析和制度

的《关于加强和完善城市社区治理的意见》、住房和城乡设计中采用更明确的术语概念，在实践中更好地规范业主

建设部等部门印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作组织运作。

的通知》都明确指出要督促业主组织履行职责，发挥业主

组织作用，探索完善业主组织职能。然而，审视业主组织二、业主组织职能的学术探讨

职能的概念会发现，其内涵并不明确。在学术探讨中，学回顾既往研究，国内外学者对业主组织职能的解读并

者对业主组织职能的内涵莫衷一是；在制度文件中，业主不相同。借助学者吴晓林的“三个圈层治理功能”分析框

基金项目

国家自科基金项目“我国城市社区业主自治的溢出效应及其形成机理研究”(项目编号

广西哲学社会科学规划研究课题“广西城市社区突发公共卫生事件的韧性评估和能力提升研究”(项目编号：22FGL035)

November202421

房屋管理

[1]首先，业主组织职能具有体系性特征。业主组织职能

架，本节将系统梳理已有文献的研究成果。

国外研究中的已有文献大致可以划分为三个方向。第体系具有圈层、领域和运行环节等多个构件。构件之间相

一个方向将业主组织职能放置在住宅小区治理的圈层进互渗透、相互交叉、相互影响，在联系与制约中发挥着重

行考察，形成了日常操作、战略决策、产权管治、公共物要作用。具体来看。一是业主组织职能存在小区治理、社