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房屋买卖中介责任认定

去年深秋，我陪朋友李姐看房时遇到件糟心事：中介信誓旦旦说某套二手房”满五唯一”（房产证满五年且是房主唯一住房），结果签完合同去缴税才发现，房主在外地还有一套房，光增值税就多掏了8万。李姐红着眼圈问我：“中介是不是该赔钱？”这个问题，正是我们今天要探讨的核心——房屋买卖中介责任认定。

一、为何要关注中介责任？从交易痛点说起

房屋买卖是普通家庭最大宗的财产交易，少则几十万，多则上千万。这种背景下，房产中介本应是连接买卖双方的”安全桥”，但现实中却常成为纠纷”导火索”。据某法院统计，近三年审理的房屋买卖合同纠纷中，超40%涉及中介责任。这些纠纷里，有的是中介没查清楚房产证真伪，买方交了钱才发现房子早被抵押；有的是隐瞒房屋曾发生非正常死亡的”凶宅”事实；还有的是为促成交易，教唆买方做假流水骗贷款……

这些乱象背后，是部分中介对”责任边界”的模糊认知：有人觉得”我就是牵线搭桥，出了事怪我干啥”；有人认为”客户自己没看清楚，凭啥找我”；更有人把”促成交易拿佣金”当成唯一目标，把法律义务抛在脑后。要解决这些问题，首先得明确：中介在房屋买卖中到底该承担哪些法定责任？

二、中介的法定义务：责任认定的”标尺”

《民法典》第962条明确规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”这条规定像一把”标尺”，框定了中介最核心的义务——如实报告义务，具体可拆解为三大层面：

（一）基础信息核查义务：“该查的必须查”

中介不是”信息搬运工”，而是”信息核查员”。比如，房产证是否真实有效？房主是否有权处分（是否存在共有权人未签字、被法院查封等情况）？房屋是否存在抵押、租赁（“买卖不破租赁”会影响买方入住）？这些信息，中介必须主动核查。

举个真实案例：张某通过中介买李某的房，中介仅看了李某出示的房产证复印件，没去房管局查档。结果过户时发现，房产证是伪造的，李某早已把房子抵押给银行，最终张某不仅没拿到房，还损失了20万定金。法院审理后认为，中介未履行基础信息核查义务，存在重大过失，需赔偿张某部分损失。

（二）重要事实披露义务：“该说的必须说”

有些信息表面上不影响产权，但会影响买方的购买意愿，属于”重要事实”。比如房屋质量问题（漏水、墙体开裂）、居住瑕疵（楼上住户长期噪音扰民）、特殊事件（曾发生过非正常死亡）。这些信息，中介不能”揣着明白装糊涂”。

我曾接触过一个”凶宅”纠纷：中介带客户看一套价格明显低于市场价的房子，客户问”为啥这么便宜”，中介敷衍说”房主急用钱”。后来客户入住才听说，房子里三年前发生过命案。客户起诉中介要求赔偿，法院认为”凶宅”属于影响房屋价值和买方心理预期的重要事实，中介未如实披露，需承担赔偿责任。

（三）专业指导义务：“该提醒的必须提醒”

很多普通购房者对房产交易流程、税费计算、贷款政策一知半解，中介作为专业机构，有义务提供合理指导。比如，提醒买方”这套房不满两年，交易时要多交增值税”；告知卖方”签合同时要明确交房时间，避免后续纠纷”；提示双方”定金别超过总房款20%，否则超过部分不受法律保护”。

之前有个案例特别典型：中介为促成交易，明知买方征信有问题办不下贷款，还鼓励买方”先签合同，贷款的事我们帮你搞定”。结果买方交了首付后贷款被拒，卖方要求解除合同并没收定金。法院最终认定，中介未履行专业指导义务，需对买方的定金损失承担主要赔偿责任。

三、常见责任类型：纠纷中的”高频雷区”

明确了法定义务，我们再来看看现实中中介最常”踩雷”的责任类型。这些场景离我们并不远，可能就发生在你我身边。

（一）信息核查不实的赔偿责任

这是最常见的责任类型，主要表现为未核实产权信息、抵押情况、共有权人意见等。比如，房主王某和妻子离婚后，私自拿夫妻共同房产出售，中介没要求查看离婚证或配偶同意出售的书面文件，就促成交易。后来王某妻子起诉，法院认定合同无效，买方的装修费、中介费等损失，中介要承担部分赔偿责任。

需要注意的是，中介的核查义务是”合理注意义务”，不是”无限责任”。比如，房产证造假手段很高明，连房管局系统都一时查不出来，这种情况下中介可能不承担责任；但如果是中介偷懒没去查档，那肯定要担责。

（二）隐瞒重要事实的惩罚性责任

《消费者权益保护法》第55条规定了”退一赔三”的惩罚性赔偿，但房产交易是否适用一直有争议。不过实践中，若中介故意隐瞒”凶宅”“严重质量问题”等重要事实，法院通常会判决中介退还中介费，并赔偿买方部分损失；情节严重的，可能支持买方要求解除合同并索赔。

我认识的陈阿姨就遭遇过这种情况：她花260万买了套”养老房”，入住后邻居闲聊才知道，房子里两年前有老人跳楼自杀。陈阿姨觉得”心里膈应”，坚决要退房。中介一