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房地产估价师考试题库及答案解析(2025年株洲)

一、单项选择题（每题1分，共40分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）

1.某宗商业用地剩余使用年限35年，年净收益稳定在120万元，报酬率7.5%，选用收益法评估其价值最接近（）万元。

A.1420??B.1480??C.1540??D.1600

答案：C

解析：V＝A/Y×[1－1/(1+Y)^n]＝120/0.075×[1－1/(1+0.075)^35]≈1540万元。

2.下列关于价值时点的表述，正确的是（）。

A.价值时点必须与实地查勘日为同一天??B.价值时点可与估价报告交付日相同??C.价值时点一旦确定不得调整??D.价值时点由估价师自行决定无需告知委托人

答案：B

解析：价值时点可与报告交付日相同，也可与实地查勘日分离，但必须在报告中明确披露。

3.比较法修正中，采用“百分比修正法”时，交易情况修正系数为105，市场状况修正系数为98，区位修正系数为103，实物状况修正系数为101，则综合修正系数为（）。

A.1.0715??B.1.0659??C.1.0605??D.1.0553

答案：B

解析：1.05×0.98×1.03×1.01≈1.0659。

4.某住宅小区规划容积率2.5，建筑密度25%，若用地面积2hm2，则最多可建住宅建筑面积（）m2。

A.40000??B.50000??C.55000??D.60000

答案：B

解析：建筑面积＝用地面积×容积率＝20000×2.5＝50000m2。

5.成本法评估在建工程时，应扣除的折旧不包括（）。

A.功能折旧??B.经济折旧??C.自然折旧??D.投资利息

答案：D

解析：投资利息属于重新购建价格的构成部分，不是折旧项目。

6.某宗土地采用基准地价系数修正法评估，基准地价1800元/m2，容积率修正系数1.12，期日修正系数0.97，使用年期修正系数0.94，开发程度修正系数1.05，则修正后楼面地价最接近（）元/m2。

A.1820??B.1930??C.2010??D.2100

答案：B

解析：1800×1.12×0.97×0.94×1.05≈1930元/m2。

7.运用收益法评估酒店时，下列收益口径最恰当的是（）。

A.客房收入??B.经营总收入??C.税前现金流??D.净利润加折旧

答案：C

解析：酒店整体估价应采用税前现金流，即扣除运营费用、税费及资本支出前的净收益。

8.某估价机构2024年12月31日出具报告，价值时点2024年9月30日，报告应用有效期最长不得超过（）。

A.2025年3月30日??B.2025年9月30日??C.2025年12月31日??D.2026年1月1日

答案：B

解析：报告有效期自价值时点起不超过一年。

9.比较法选取可比实例时，成交日期与价值时点间隔原则上不宜超过（）。

A.6个月??B.1年??C.2年??D.3年

答案：B

解析：根据《房地产估价规范》，间隔超过1年需充分说明市场稳定性。

10.某宗工业房地产采用成本法，土地重新购建价格600万元，建筑物重新购建价格1400万元，物理折旧率18%，功能折旧额80万元，经济折旧额60万元，则评估值最接近（）万元。

A.1520??B.1580??C.1640??D.1700

答案：A

解析：建筑物折旧后价值＝1400×(1－18%)－80－60＝1052；总价值＝600＋1052＝1652，最接近选项A（计算过程四舍五入）。

11.某估价项目需采用假设开发法，开发完成后的价值为9亿元，后续开发成本3.5亿元，管理费用为成本的4%，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的6.5%，投资利息率8%，开发周期2年，利息按均匀投入计算，则开发利润最接近（）亿元。

A.0.85??B.0.92??C.1.00??D.1.08

答案：C

解析：设开发利润为P，列式：9－3.5－0.14－0.27－0.585－(3.5+0.14)×8%×1－P＝0，解得P≈1.00亿元。

12.下列关于路线价法的表述，错误的是（）。

A.路线价法本质是比较法??B.需设定标准深度??C.需编制深度指数表??D.适用于城市街道两侧商业用地批量估价

答案：A

解析：路线价法本质为基准地价法的一种派生，而非比较法。

13.某宗土地面积3000m2，规划