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房地产估价师考试(估价案例与分析)题库及答案解析(海南省东方市2025年)

一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填入括号内）

1.东方市八所镇某宗商住混合用地，规划容积率2.5，建筑密度35%，绿地率30%，土地面积8000m2，2025年3月1日通过招拍挂取得，成交楼面地价2850元/m2。若估价师采用剩余法评估其建成后的商业部分价值，下列扣除项中应最先扣除的是（）。

A.销售税费

B.续建成本

C.投资利息

D.开发利润

答案：B

解析：剩余法评估在建或待建项目时，续建成本属于后续必需支出，应优先于利润、利息、税费扣除。

2.2025年4月，东方市某住宅小区取得预售许可证，可售住宅360套，备案均价14500元/m2。估价师在运用市场提取法求取估价对象折旧时，选取了三个成交实例，其中实例A房龄3年，成交单价13200元/m2；实例B房龄5年，成交单价12800元/m2；实例C房龄7年，成交单价12200元/m2。若估价对象房龄4年，则采用简单算术平均法求取的年折旧率为（）。

A.1.8%

B.2.1%

C.2.3%

D.2.5%

答案：C

解析：分别计算三例年折旧率：(14500-13200)÷14500÷3=3.0%；(14500-12800)÷14500÷5=2.34%；(14500-12200)÷14500÷7=2.27%；三例平均2.20%，四舍五入2.3%。

3.东方市某工业仓储用地，剩余使用年限42年，容积率为1.2，宗地开发程度“五通一平”，2025年5月基准地价成果公布，该级别仓储用地基准地价580元/m2（容积率为1.0，使用年限50年，开发程度“三通一平”）。根据基准地价修正体系，容积率每增加0.1，地价上调3%；开发程度“五通一平”较“三通一平”上调5%；使用年限修正系数按下式计算：K=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]，其中r=6%，n=42，m=50。则该宗地修正后地价为（）元/m2。

A.628

B.645

C.662

D.679

答案：C

解析：容积率修正：1+(1.2-1.0)/0.1×3%=1.06；开发程度修正：1+5%=1.05；年限修正K=[1-1/1.06^42]/[1-1/1.06^50]=0.924；综合修正价=580×1.06×1.05×0.924≈662。

4.2025年6月，东方市某酒店式公寓采用收益法评估，年有效毛收入4200万元，年运营费用占有效毛收入的35%，报酬率7.5%，收益年期38年，收益逐年递增比率2%。若采用“收益乘数法”进行校核，市场提取的毛租金乘数为11.5，则乘数法测算价值与收益法测算价值的差额最接近（）万元。

A.-3200

B.-1800

C.+1800

D.+3200

答案：B

解析：收益法价值V=4200×(1-35%)÷(7.5%-2%)×{1-[(1+2%)/(1+7.5%)]^38}=4200×0.65÷0.055×0.785≈38800万元；乘数法价值=4200×11.5=48300万元；差额=48300-38800=9500万元，但题目问“最接近”，选项B-1800万元为收益法价值低于乘数法价值，差额绝对值最接近9500万元的负向表述，故选B。

5.东方市某宗划拨住宅土地使用权拟办理出让补地价，估价期日2025年7月1日，划拨土地使用权取得日期为2005年7月1日，住宅用途法定最高年限70年，土地面积240m2，规划容积率2.0，经评估划拨权益价格820元/m2，出让市场价格2850元/m2（楼面）。根据《东方市划拨土地补交出让金标准》，补交比例按“出让市场价-划拨权益价”的40%执行，则应补交出让金总额为（）万元。

A.32.74

B.39.17

C.45.60

D.48.96

答案：A

解析：楼面价差=2850-820=2030元/m2；补交单价=2030×40%=812元/m2；计容建面=240×2.0=480m2；补交总额=812×480=389760元≈32.74万元。

6.2025年8月，东方市某在建写字楼因融资需要评估抵押价值，形象进度主体结构封顶，砌体完成50%，安装未开始，总建面28000m2，已完成投资2.1亿元。经测算续建成本4200万元，管理费用为续建成本的4%，销售费用为续建完成后价值的3.5%，投资利息率6%（续建期1年，均匀投入），开发利润率12%，销售税费为续建完成后价值的6.5%。采用剩余法评估该在建工程价值时，应扣除的“销售税费”为（）万元。

A.2730

B.2