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2025年房地产经纪人成本法考试案例分析题答题策略专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法考试案例分析题答题策略专题

试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法考试案例分析题答题策略专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用成本法评估房地产价值时，重新购建价格是指？

A、房地产在评估基准日的市场价格

B、在评估基准日重新建造或购置全新状态的房地产所需的一切合理费用

C、房地产的账面原值

D、房地产的残值

【答案】B

【解析】正确答案是B。重新购建价格是成本法的核心概念，特指在评估基准日条

件下，重新建造或购置与评估对象效用基本相同的全新状态房地产所需的必要、合理费

用支出。它不是市场价格（A），因为市场价格受供求关系影响；也不是历史成本（C）

或残值（D）。知识点：成本法基本原理。易错点：混淆重新购建价格与市场价格的内

涵，前者是“成本”视角，后者是“市场”视角。

2、成本法评估中，建筑物实体性贬值的主要原因是？

A、功能落后

B、外部环境变化

C、使用磨损和自然力作用

D、经济性因素

【答案】C

【解析】正确答案是C。实体性贬值，又称有形损耗，是指建筑物因使用过程中产生

的磨损、老化以及受自然力（如风、雨、侵蚀）影响而造成的价值减损。功能落后（A）

属于功能性贬值，外部环境变化（B）和经济性因素（D）属于经济性贬值。知识点：建

筑物贬值类型。易错点：未能准确区分实体性、功能性和经济性三类贬值的成因，将所

有价值损失都归因于物理损耗。

3、在成本法中，计算土地价值时，通常采用的方法是？

A、市场比较法

B、收益还原法

C、假设开发法

D、基准地价修正法

【答案】A

【解析】正确答案是A。在成本法中，土地价值的评估通常需要单独进行，市场比

较法是评估土地价值最常用、最直接的方法，通过比较类似宗地的交易价格来确定。收

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益还原法（B）和假设开发法（D）适用于特定类型的土地评估，但非普适性首选。基准

地价修正法（C）是市场比较法的一种衍生或简化形式，其基础仍是市场比较。知识点：

成本法中土地价值的评估方法。易错点：认为成本法就是纯粹的成本累加，忽略了其中

土地价值部分主要依赖市场法评估。

4、下列哪项不属于成本法中“开发成本”的构成内容？

A、勘察设计和前期工程费

B、基础设施建设费

C、销售费用

D、建筑安装工程费

【答案】C

【解析】正确答案是C。开发成本是指在房地产开发建设过程中所发生的各项成本，

包括勘察设计、前期工程、建安工程、基础设施配套等费用。销售费用（C）属于开发

完成后的管理费用，通常在计算开发利润时或在后续的“管理费用”中考虑，不直接构成

建造成本。知识点：成本法中开发成本的构成。易错点：将整个项目周期内发生的所有

费用都归入开发成本，混淆了成本与费用的界限。

5、评估一栋已使用10年的办公楼，采用成本法时，其贬值额的计算基础是？

A、该办公楼的重置成本

B、该办公楼的重置成本扣除土地价值后的部分

C、该办公楼的历史成本

D、该办公楼的市场价格

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法中的贬值是指建筑物价值的贬损，土地通常被认为

不存在贬值（或贬值可忽略不计）。因此，计算建筑物贬值时，应以建筑物的重置成本

（即总重置成本减去土地价值）为基础。A包含了土地价值，C是历史成本，D是市场

价格，均不正确。知识点：成本法中贬值额的计算基数。易错点：直接以房地产整体的

重置成本或历史成本作为贬值计算基础，忽略了贬值仅针对建筑物部分。

6、在成本法估价中，确定开发利润时，通常采用的计算基数是？

A、土地取得成本

B、开发成本

C、土地取得成本与开发成本之和

D、重新购建价格

【答案】C

【解析】正确答案是C。开发利润是开发商投资房地产项目所期望获得的回报，其

计算基数通常是总投资额，即土地取