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2025年拍卖师房地产拍卖中的税收政策（增值税、土地增值税、所得税）计算与承担专题试卷及解析1

2025年拍卖师房地产拍卖中的税收政策（增值税、土地增

值税、所得税）计算与承担专题试卷及解析

2025年拍卖师房地产拍卖中的税收政策（增值税、土地增值税、所得税）计算与承

担专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产拍卖中，增值税的纳税人通常是谁？

A、买受人

B、拍卖公司

C、委托人（卖方）

D、税务机关

【答案】C

【解析】正确答案是C。增值税是流转税，纳税义务人是销售商品或提供服务的一

方。在房地产拍卖中，委托人（卖方）是房地产的销售方，因此是增值税的纳税人。A

选项买受人是购买方，不是纳税人；B选项拍卖公司是中介，不是交易主体；D选项税

务机关是征税机关，不是纳税人。知识点：增值税纳税人认定。易错点：误认为买受人

或拍卖公司承担税款就是纳税人。

2、土地增值税的征税对象是？

A、转让国有土地使用权的行为

B、出租房地产的行为

C、继承房地产的行为

D、抵押房地产的行为

【答案】A

【解析】正确答案是A。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附

着物并取得收入的单位和个人征收的税。B选项出租不涉及所有权转移，不征土地增值

税；C选项继承属于无偿转让，不征土地增值税；D选项抵押不涉及所有权转移，不征

土地增值税。知识点：土地增值税征税范围。易错点：混淆转让与出租、继承、抵押等

行为的税务处理。

3、企业所得税中，房地产拍卖收入的确认时点是？

A、签订拍卖成交确认书时

B、收到全部拍卖款时

C、办理产权过户时

D、拍卖公告发布时

【答案】A

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【解析】正确答案是A。企业所得税收入确认时点一般为交易发生时，房地产拍卖

中以签订成交确认书为交易完成标志。B选项收到款项是现金流时点，非收入确认时

点；C选项产权过户是后续手续，非收入确认时点；D选项拍卖公告是前期准备，非交

易完成时点。知识点：企业所得税收入确认原则。易错点：混淆收入确认时点与款项收

付或产权过户时点。

4、增值税一般纳税人销售房地产适用的税率通常是？

A、3%

B、5%

C、9%

D、13%

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据增值税政策，销售不动产适用9%税率（原11%税率

调整后）。A选项3%是小规模纳税人征收率；B选项5%是销售不动产简易计税征收

率；D选项13%是货物销售税率。知识点：增值税税率适用。易错点：混淆一般计税

与简易计税的税率差异。

5、土地增值税实行何种税率形式？

A、比例税率

B、超额累进税率

C、定额税率

D、超率累进税率

【答案】D

【解析】正确答案是D。土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项

目金额的比例确定税率。A选项比例税率是单一税率；B选项超额累进税率是个人所得

税等采用的形式；C选项定额税率是按固定税额征收。知识点：土地增值税税率形式。

易错点：混淆超率累进与超额累进税率。

6、房地产拍卖中，买受人承担的契税纳税义务发生时间是？

A、签订拍卖成交确认书时

B、办理产权登记时

C、支付首付款时

D、拍卖公告发布时

【答案】B

【解析】正确答案是B。契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移

合同的当天，或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。实际征管中通

常以办理产权登记为时点。A选项成交确认书是合同性质凭证，但实务中以登记为准；

C选项支付款项非法定时点；D选项拍卖公告非合同凭证。知识点：契税纳税义务发生

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时间。易错点：混淆合同签订与产权登记时点。

7、企业所得税中，房地产拍卖成本扣除的依据是？

A、拍卖成交价

B、原始购置成本

C、评估价值

D、账面净值

【答案】D

【解析】正确答案是D。企业所得税扣除成本以历史成本为原