2024年法律职业资格考试主观题试题及解答参考.docxVIP

2024年法律职业资格考试主观题试题及解答参考

民法（含知识产权法）案例分析题

案情：2023年3月1日，甲（65周岁，退休教师）与乙（某科技公司法定代表人）签订《房屋买卖合同》，约定甲将其位于A市B区的一套建筑面积120平方米的住宅（以下简称“涉案房屋”）以300万元价格出售给乙。合同第3条约定：“乙应于合同签订后10日内支付定金50万元；甲应于收到定金后3日内办理房屋抵押注销手续（因甲曾以该房屋向C银行借款200万元，抵押登记尚未解除）；双方应于抵押注销后15日内共同办理过户登记，过户当日乙支付剩余250万元。”合同第5条约定：“若甲未按约办理抵押注销手续，每逾期一日，按总房款的0.1%向乙支付违约金；若乙未按约支付剩余房款，甲有权解除合同并没收定金。”

2023年3月5日，乙向甲支付定金50万元，但甲因与C银行就剩余贷款金额（甲主张已还180万元，银行主张仅还160万元）发生争议，未按约办理抵押注销手续。3月20日，甲未经乙同意，与丙（不知情的购房者）签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以320万元出售给丙，并于当日办理了过户登记。3月22日，乙得知甲已将房屋卖给丙，遂向A市B区法院起诉，请求：（1）确认甲与丙的买卖合同无效；（2）甲双倍返还定金100万元；（3）甲支付违约金（以300万元为基数，按日0.1%自3月9日计算至实际履行日）；（4）赔偿房屋差价损失20万元（因丙购房价320万元高于原合同价300万元）。

另查明：（1）甲与C银行的抵押合同约定“抵押期间，抵押人转让抵押财产需经抵押权人书面同意”；（2）丙在购房时查看了房屋产权证书（显示所有权人为甲，无抵押登记信息），并实地看房，甲称“房屋无任何权利负担”；（3）甲与乙签订合同时，甲的配偶丁（80周岁，患阿尔茨海默病，无民事行为能力）未在合同上签字，涉案房屋为甲与丁的夫妻共同财产。

问题：

1.甲与乙的《房屋买卖合同》是否有效？丁的未签字是否影响合同效力？

2.甲未按约办理抵押注销手续是否构成违约？乙能否同时主张定金罚则与违约金？

3.甲与丙的《房屋买卖合同》是否有效？丙是否取得房屋所有权？

4.乙主张的房屋差价损失能否得到支持？

解答：

1.甲与乙的《房屋买卖合同》有效，丁的未签字不影响合同效力。

根据《民法典》第143条，具备行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定及公序良俗的民事法律行为有效。甲与乙均为完全民事行为能力人，合同内容系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定。关于丁未签字的问题，涉案房屋虽为夫妻共同财产，但根据《民法典》第301条，处分共同财产需经全体共同共有人同意，但该规定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，甲未经丁同意出售共有房屋的行为不影响合同效力，仅可能产生履行不能的违约责任。

2.甲未按约办理抵押注销手续构成违约，乙不能同时主张定金罚则与违约金。

甲与乙的合同明确约定“甲应于收到定金后3日内办理抵押注销手续”，甲因与银行的争议未履行该义务，构成迟延履行，属于违约行为。根据《民法典》第588条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金罚则与违约金均以补偿损失为主要功能，同时适用可能导致债权人获得双重赔偿，故乙仅能择一主张。

3.甲与丙的《房屋买卖合同》有效，丙构成善意取得，取得房屋所有权。

甲与丙的合同不存在《民法典》第144-154条规定的无效情形（如恶意串通、违反法律强制性规定等），丙作为不知情的买受人，与甲签订合同系双方真实意思表示，合同有效。关于所有权取得，根据《民法典》第311条，善意取得需满足：（1）受让人受让时善意；（2）以合理价格转让；（3）转让的不动产已登记。本案中，丙查看产权证书未显示抵押（因甲与银行的抵押登记未注销，但产权证书未更新可能系登记部门疏漏），且甲声称无权利负担，丙已尽合理注意义务，构成善意；320万元价格符合市场行情（高于原合同价但未明显不合理）；双方已办理过户登记。因此，丙善意取得房屋所有权。

4.乙主张的房屋差价损失可以得到支持。

根据《民法典》第584条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，甲违约导致乙无法取得房屋，乙主张的20万元差价损失（320万元-300万元）属于履行利益损失，且乙需证明该损失与甲的违约行为存在因果关系（甲一房二卖直接导致乙丧失购房机会）。因此，乙的该项