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2024年法律职业资格之法律职业主观题通关考试题库带答案解析

民法案例分析题

案情：2023年3月1日，甲（28岁）与乙（某房地产公司）签订《商品房认购协议》，约定甲以200万元购买乙开发的“阳光小区”8栋201室，甲当日支付定金20万元，乙承诺3月31日前签订正式《商品房买卖合同》。3月15日，乙因资金链断裂，将8栋201室以220万元转售给丙，并于3月20日为丙办理了网签备案（未过户）。甲得知后，于3月25日向法院起诉，要求乙：（1）继续履行认购协议，交付房屋并办理过户；（2）双倍返还定金40万元；（3）赔偿因房价上涨造成的损失30万元（同地段同户型房屋现价230万元）。

已知：（1）乙开发的“阳光小区”未取得商品房预售许可证；（2）丙系乙公司法定代表人的表弟，明知甲已签订认购协议；（3）甲支付的20万元定金未超过主合同标的额的20%。

问题：

1.甲与乙签订的《商品房认购协议》是否有效？为什么？

2.甲要求乙继续履行认购协议的诉讼请求能否得到支持？为什么？

3.甲主张双倍返还定金40万元是否合法？为什么？

4.甲主张赔偿30万元房价上涨损失是否应获支持？为什么？

答案及解析

1.认购协议无效。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容（如当事人名称、商品房基本状况、销售方式、价款及支付方式、交付使用条件及日期等），且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，甲与乙签订的《认购协议》明确约定了房屋位置、价款、签订正式合同的期限，并收受定金（属于购房款的一部分），应认定为商品房买卖合同。

同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，乙至甲起诉时仍未取得预售许可证，故该认购协议（实为商品房买卖合同）无效。

2.不能得到支持。

合同继续履行的前提是合同有效且具有履行可能性。本案中，认购协议因乙未取得预售许可证而无效，无效合同自始不具有法律约束力，无法强制履行。此外，即使合同有效，乙已将房屋转售给丙并办理网签备案（虽未过户，但丙已通过网签取得对房屋的债权优先保护），且丙明知甲与乙的合同关系（构成恶意串通），但根据《民法典》第215条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，丙与乙的合同有效，甲要求乙向其交付房屋的请求因履行不能（一物二卖且丙已网签）无法实现。因此，无论从合同效力还是履行可能性角度，甲的继续履行请求均不成立。

3.合法。

《民法典》第587条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”本案中，乙作为收受定金方，因自身原因（转售房屋）导致认购协议无法履行（合同目的不能实现），构成根本违约。虽然认购协议无效，但根据《民法典》第157条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，乙对合同无效存在主要过错（未取得预售许可证且恶意转售），甲无过错。定金条款虽因主合同无效而无效，但乙的违约行为（恶意毁约）与合同无效的过错存在竞合，甲可依据过错责任要求乙承担定金罚则的赔偿责任（司法实践中，若收受定金方因过错导致合同无效且存在恶意违约，支持双倍返还定金）。因此，甲主张双倍返还40万元合法。

4.应获支持。

根据《民法典》第157条，合同无效后，有过错方应赔偿对方因合同无效所受损失。本案中，乙明知未取得预售许可证仍与甲签订认购协议，且恶意转售房屋，存在重大过错；甲基于对乙的信任支付定金并期待履行合同，因乙的过错导致合同无效，甲产生信赖利益损失，包括：（1）定金占用期间的利息；（2）因房价上涨需多支付的差价（即机会损失）。

关于房价上涨损失的认定，甲主张同地段同户型现价230万元，原合同价200万元，差价30万元属于可预见的信赖利益损失。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第32条，合同不成立、无效或者被撤销时，仅赔偿信赖利益，信赖利益