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2024年法律职业资格考试主观题试题与参考答案

【试题一】民法综合案例分析（28分）

2023年3月1日，甲（35岁，A市居民）与乙（40岁，B市居民）签订《房屋买卖合同》，约定甲将其位于A市朝阳区的一套120平方米住宅（房产证号：朝房权证字）以300万元价格出售给乙，乙应于合同签订后5日内支付定金50万元，剩余250万元于办理过户登记当日支付。合同第5条约定：“若甲在过户前将房屋另行出售，需向乙支付双倍定金并赔偿房屋差价损失；若乙逾期付款超过10日，甲有权解除合同并没收定金。”

3月3日，乙通过银行转账支付甲定金50万元。3月10日，甲因急需资金周转，与丙（50岁，A市居民）签订《房屋买卖合同》，约定以320万元价格将同一房屋出售给丙，并于当日办理了过户登记手续（丙不知甲与乙的合同）。3月15日，乙得知甲已将房屋过户给丙，遂要求甲双倍返还定金并赔偿差价损失（经评估，该房屋3月10日市场价值为330万元）。

另查明：2022年12月1日，甲曾以该房屋为抵押向丁银行借款200万元，借款期限1年（至2023年11月30日），双方办理了抵押登记。甲与戊（65岁，退休教师）于2023年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定戊租赁该房屋至2025年1月1日，月租金5000元，戊已支付首年租金6万元。丙取得房产证后，要求戊搬离，戊以“买卖不破租赁”为由拒绝。

2023年4月1日，丙入住房屋时发现卫生间防水工程存在严重质量问题（系甲2022年10月装修时偷工减料所致），导致丙之妻己（48岁）滑倒受伤，花费医疗费2万元。丙要求甲赔偿医疗费及房屋修复费用（经鉴定需10万元），甲以“房屋已过户，风险转移”为由拒绝。

问题：

1.甲与乙的《房屋买卖合同》效力如何？乙能否要求甲双倍返还定金并赔偿差价损失？请说明理由。

2.丙是否取得房屋所有权？甲与丙的《房屋买卖合同》是否有效？请说明理由。

3.戊能否以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离？请说明理由。

4.丁银行的抵押权是否受影响？若甲到期未清偿借款，丁银行可如何实现抵押权？

5.丙能否要求甲赔偿医疗费及房屋修复费用？请说明理由。

【参考答案一】

1.甲与乙的《房屋买卖合同》有效，乙有权要求甲双倍返还定金并赔偿差价损失。

理由：根据《民法典》第143条，甲与乙均具备完全民事行为能力，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同自成立时生效。甲在合同履行期间将房屋另行出售给丙，构成根本违约。根据《民法典》第587条，收受定金一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的，应当双倍返还定金（即100万元）。同时，根据《民法典》第584条，乙因甲违约遭受的实际损失包括房屋差价（330万元-300万元=30万元），该损失超出定金数额（50万元双倍返还为100万元，定金罚则已覆盖部分损失），但乙可主张赔偿实际损失与定金罚则的差额。不过本题中，双倍定金（100万元）已高于差价损失（30万元），乙可选择适用定金罚则，同时若有其他实际损失仍可主张赔偿，但本题未提及其他损失，故乙可要求双倍返还定金并赔偿差价损失（需注意：若定金罚则与实际损失并存，应选择对乙更有利的方式，但本题中双倍定金已覆盖差价，乙可同时主张）。

2.丙取得房屋所有权，甲与丙的《房屋买卖合同》有效。

理由：根据《民法典》第214条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。甲与丙办理了过户登记，丙善意且支付合理对价（320万元接近市场价330万元），构成善意取得。甲与丙的合同效力：甲虽已与乙签订合同，但“一物二卖”不影响后合同的效力，根据《民法典》第148条，若丙不知甲与乙的合同（无恶意串通），则甲与丙的合同有效。

3.戊不能以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离。

理由：根据《民法典》第725条，“买卖不破租赁”的适用前提是租赁物在租赁期间发生所有权变动，且租赁合同有效。但本案中，甲与戊的租赁合同签订于2023年1月1日，而甲与丁银行的抵押登记时间为2022年12月1日（早于租赁）。根据《民法典》第405条，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本题中抵押权先于租赁设立，且已登记，故丙作为所有权人有权要求戊搬离，戊的租赁关系不得对抗丙。

4.丁银行的抵押权不受影响，若甲到期未清偿借款，丁银行可就抵押房屋优先受偿。

理由：根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。甲转让房屋给丙后，丁银行的抵押权仍存在于该房屋上。若甲2023年11月30日未清偿借款，丁银行可依据