2025年房地产经纪人收益法在商铺估价中的应用专题试卷及解析.pdfVIP

2025年房地产经纪人收益法在商铺估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在商铺估价中的应用专题试卷

及解析

2025年房地产经纪人收益法在商铺估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在收益法评估商铺价值时，下列哪项不属于有效毛收入的构成部分？

A、租金收入

B、押金利息收入

C、物业增值收益

D、其他经营性收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入是指潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入，

主要包括租金收入、押金利息收入和其他经营性收入。物业增值收益属于资本利得，不

属于经营性收入范畴。知识点：收益法基础概念。易错点：容易将物业增值收益与经营

性收入混淆。

2、评估某商铺时，若市场平均资本化率为5%，而该商铺因位置优越预期收益更

高，应采用哪种资本化率？

A、低于5%

B、等于5%

C、高于5%

D、无法确定

【答案】A

【解析】正确答案是A。收益越高、风险越低的物业应采用较低的资本化率，反之

则较高。该商铺因位置优越预期收益更高，风险相对较低，应采用低于市场平均的资本

化率。知识点：资本化率与风险收益关系。易错点：容易混淆收益与资本化率的反向关

系。

3、在收益法中，“潜在毛收入”是指？

A、实际收到的租金

B、扣除空置损失后的收入

C、物业在完全出租且无欠租情况下的理论收入

D、扣除运营费用后的净收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。潜在毛收入是假设物业完全出租且无欠租情况下的理论最

大收入，实际收入需扣除空置和收租损失。知识点：收益法收入构成。易错点：容易与

有效毛收入或净营业收入混淆。

2025年房地产经纪人收益法在商铺估价中的应用专题试卷及解析2

4、下列哪项费用通常不计入商铺的运营费用？

A、物业管理费

B、房产税

C、装修摊销费

D、保险费

【答案】C

【解析】正确答案是C。运营费用是维持物业正常运营所需的经常性支出，装修摊

销属于资本性支出，不应计入运营费用。知识点：运营费用范围界定。易错点：容易将

资本性支出与运营费用混淆。

5、收益法评估商铺时，“剩余经济寿命”是指？

A、物业物理结构还能使用的年限

B、物业能产生收益的年限

C、土地使用权剩余年限

D、建筑结构安全使用年限

【答案】B

【解析】正确答案是B。剩余经济寿命是指物业能持续产生收益的年限，通常取土

地使用权剩余年限和建筑物经济寿命中的较短者。知识点：收益法年限确定。易错点：

容易与物理寿命或土地使用年限混淆。

6、在直接资本化法中，“综合资本化率”通常用于评估？

A、土地价值

B、建筑物价值

C、房地产整体价值

D、无形资产价值

【答案】C

【解析】正确答案是C。综合资本化率反映房地产整体的投资回报率，用于评估房

地产整体价值。知识点：资本化率类型与应用。易错点：容易混淆综合资本化率与建筑

物/土地资本化率的区别。

7、评估某商铺时，若预测未来5年租金年增长率为3%，5年后稳定，应采用哪种

收益法模型？

A、直接资本化法

B、有限期收益法

C、分段收益法

D、残余法

【答案】C

2025年房地产经纪人收益法在商铺估价中的应用专题试卷及解析3

【解析】正确答案是C。当未来收益分为不同阶段时（如前5年增长，后稳定），应

采用分段收益法进行评估。知识点：收益法模型选择。易错点：容易忽视收益阶段性变

化而误用直接资本化法。

8、在收益法中，“运营费用率”是指？

A、运营费用占潜在毛收入的比例

B、运营费用占有效毛收入的比例

C、运营费用占净营业收入的比例

D、运营费用占总收入的比例

【答案】B

【解析】正确答案