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2025年房地产经纪人查封登记对抵押权的影响专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记对抵押权的影响专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》规定，法院对已设立抵押权的房产进行查封登记，对该抵押权的效力会产生何种影响？

A、抵押权自动消灭

B、抵押权继续有效，但不得对抗查封

C、抵押权效力中止，待解封后恢复

D、抵押权转为普通债权

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第405条规定，抵押权设立前，抵押财产已被查封的，该抵押权不得对抗已登记的查封。但查封登记并不影响已设立抵押权的效力，抵押权继续存在。A选项错误，查封不导致抵押权消灭；C选项错误，抵押权效力不中止；D选项错误，抵押权性质不变。知识点：查封登记与抵押权效力关系。易错点：混淆查封对抵押权效力的影响，误以为查封会使抵押权失效。

2、房地产经纪人王某在办理业务时发现，某房产先被法院查封，后又被银行设定了抵押权，此时该抵押权的法律状态如何？

A、有效设立，但不能对抗查封

B、无效设立

C、有效设立，且可对抗查封

D、效力待定

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民法典》第405条，抵押财产被查封后设立的抵押权不得对抗已登记的查封。B选项错误，抵押权仍可有效设立；C选项错误，不能对抗在先查封；D选项错误，效力并非待定。知识点：查封后设立抵押权的效力。易错点：误以为查封后不能设立抵押权，实际上只是不能对抗查封。

3、法院对某抵押房产进行查封后，抵押权人行使抵押权时应当遵循什么原则？

A、优先于查封债权人受偿

B、与查封债权人按比例受偿

C、不得对抗查封，但可就抵押物优先受偿

D、完全不能行使抵押权

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封不影响抵押权的优先受偿性，但不得对抗查封债权人的执行程序。A选项错误，不能优先于查封债权人；B选项错误，不是按比例受偿；D选项错误，仍可行使抵押权。知识点：查封状态下抵押权的行使。易错点：混淆抵押权优先受偿与对抗查封的关系。

4、房地产经纪人在执业过程中，发现某房产存在查封登记和抵押权登记，以下哪种说法正确？

A、查封登记必然导致抵押权无效

B、抵押权登记必然导致查封无效

C、两者可并存，但需注意效力顺位

D、两者不能并存

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封登记与抵押权登记可以并存，但需根据设立时间确定效力顺位。A、B选项错误，登记之间不必然导致对方无效；D选项错误，法律允许并存。知识点：查封与抵押权登记的并存关系。易错点：误以为两种登记不能同时存在。

5、法院解除查封登记后，原设立的抵押权效力如何？

A、自动恢复完整效力

B、需重新登记才生效

C、转为普通债权

D、效力减半

【答案】A

【解析】正确答案是A。查封解除后，抵押权自动恢复完整效力，无需重新登记。B选项错误，无需重新登记；C、D选项错误，抵押权性质和效力不变。知识点：查封解除对抵押权的影响。易错点：误以为解封后需重新办理抵押登记。

6、房地产经纪人李某在核查房产信息时，发现该房产既有查封登记又有抵押权登记，且查封在先，此时抵押权人最可能面临的风险是？

A、抵押权被确认无效

B、抵押物被查封债权人优先执行

C、无法办理抵押登记

D、抵押期限缩短

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封在先时，查封债权人可优先执行抵押物。A选项错误，抵押权仍有效；C选项错误，已办理登记；D选项错误，抵押期限不变。知识点：查封在先对抵押权人的风险。易错点：混淆查封顺位对执行的影响。

7、根据相关规定，法院对抵押房产进行查封时，应当如何通知抵押权人？

A、无需通知

B、口头通知即可

C、书面通知抵押权人

D、通过房产登记机构通知

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，法院查封已抵押房产时应当书面通知抵押权人。A、B选项错误，需要通知且需书面形式；D选项错误，法院直接通知。知识点：查封抵押房产的通知义务。易错点：忽视通知的形式要求。

8、房地产经纪人在处理涉及查封房产的抵押业务时，应当特别注意？

A、查封期间不得办理抵押登记

B、查封期间可正常办理抵押登记

C、查封解除后才能办理抵押登记

D、查封不影响抵押登记办理

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《不动产登记暂行条例》，查封期间不得办理抵押登记。B、D选项错误，查封期间限制登记；C选项错误，并非必须解封后才能办理，而是解封后可办理。知识点：查封期间登记限制。易错点：混淆查封期间与解封后的登记规则。

9、某房产先设立抵押权后被查封，执行过程中拍卖所得价款应当如何分配？

A、抵押权人优先受偿

B、查封债权人优先受偿

C、按债权比例分配

D、抵押权人与查封债权人平均分配

【答案】A

【解析】正确答案是A。抵押权设立在先的，抵押权人优先受偿。B选项错误