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房产代持协议书

在当前房地产市场的复杂环境下，房产代持作为一种特殊的产权安排方式，时而为特定人群所采用。其核心在于实际出资人与名义产权人之间的权利义务划分与风险平衡。本文旨在从实务角度出发，对房产代持协议的关键要素、潜在风险及签署要点进行剖析，为相关方提供参考。需要强调的是，房产代持涉及复杂的法律与经济风险，本文内容不能替代专业法律意见，签署重要协议前务必咨询资深律师。

一、代持协议的核心价值与法律基础

房产代持协议的本质，是实际出资人为规避特定限制（如购房资格、贷款政策、税收考量等），或基于隐私保护等其他合理商业目的，与名义持有人约定，由实际出资人全额或主要承担购房资金，房屋登记在名义持有人名下，但实际产权及相关权益归属于实际出资人。

我国《民法典》中关于合同效力、物权变动与债权行为区分的原则，为代持协议本身的有效性提供了一定的法律空间。然而，物权登记具有公示公信力，代持协议的内部约定不能直接对抗善意第三人。这是理解代持风险的根本前提。一份严谨的代持协议，其核心价值在于尽可能清晰地界定双方权利义务，降低内部争议风险，并为可能发生的外部风险提供救济依据。

二、协议主体与基本信息条款

当事人信息的准确性与完整性是协议生效的基础。协议中应明确列示实际出资人与名义持有人的姓名、身份证号码、住址、联系方式等核心身份信息。若实际出资人或名义持有人为法人或其他组织，则需列明其全称、统一社会信用代码、法定代表人/负责人、注册地址等。

房屋基本情况的详尽描述不可或缺。包括但不限于：房屋坐落位置（精确到门牌号）、建筑面积（以产权证登记为准）、房屋用途、不动产权证书号（若已办理）、购房合同编号（若为新房）等。此部分描述应力求与届时不动产权属证书内容一致，避免歧义。

三、核心权利义务条款设计

出资义务与凭证是代持关系的基石。协议中必须明确约定购房总价款、税费承担方式、贷款偿还责任（如有）等均由实际出资人承担。实际出资人应保留所有与购房相关的支付凭证，如首付款转账记录、定金收据、贷款还款流水、各项税费发票等，并约定名义持有人有义务配合提供相关票据。

产权归属与权益分配是协议的核心内容。需明确约定：房屋的实际所有权归属于实际出资人，名义持有人仅为登记权利人，不享有任何实质意义上的所有权或使用权（除非经实际出资人书面授权）。房屋所产生的租金、增值收益等全部权益归实际出资人所有；相应地，房屋日常维护费用、物业费、水电费等也由实际出资人承担。

名义持有人的权限限制与配合义务是保障实际出资人权益的关键。协议应严格限制名义持有人对房屋的处置权，明确其无权擅自出售、抵押、出租、赠与或以其他方式处分房屋。同时，名义持有人负有积极配合实际出资人办理房屋过户、抵押贷款（若由实际出资人决策并承担风险）、出租管理、物业交接等事宜的义务。具体配合事项及期限应尽可能细化。

代持期限与解除条件需要明确约定。代持期限可以是固定期限，也可以约定为直至满足特定条件（如实际出资人取得购房资格、政策允许等）为止。协议解除或代持期限届满后，名义持有人应无条件配合将房屋过户至实际出资人或其指定的第三方名下，相关费用由实际出资人承担。

四、风险提示与应对机制

名义持有人的风险主要体现在其自身债务、婚姻状况变化等可能导致代持房屋被查封、执行或分割。为降低此类风险，可在协议中明确约定，若因名义持有人原因导致房屋被查封、拍卖或产生其他损失，名义持有人应承担全部赔偿责任，并约定较高的违约金。同时，可考虑要求名义持有人的配偶出具知情同意书，明确该房屋不属于夫妻共同财产。

实际出资人的风险则更为多样，包括名义持有人拒不配合过户、擅自处分房屋、将房屋设定担保等。应对措施包括：保留完整的出资证据链；在协议中设置严格的违约责任；定期查询房屋权属状况；在条件允许的情况下，可考虑办理抵押权预告登记（以实际出资人为抵押权人）作为补充保障措施（需注意相关法律风险及可行性）。

政策变动风险是代持行为面临的外部不确定性。房地产调控政策、税收政策等的变化可能对代持目的实现产生重大影响。协议中应对此有所预见，可约定如因政策变动导致代持目的无法实现或继续代持将产生额外重大成本时，双方有权协商解除协议及后续处理方案。

五、违约责任与争议解决

违约责任条款应具有可操作性。针对双方可能出现的违约情形（如实际出资人逾期支付款项、名义持有人拒不配合过户或擅自处置房屋等），应分别约定明确的违约责任，包括但不限于继续履行、赔偿损失、支付违约金等。违约金的数额或计算方式应合理确定，既要起到惩戒作用，也要符合法律规定。

争议解决方式的选择应明确。通常约定为：协商不成的，任何一方有权向房屋所在地人民法院提起诉讼。或约定提交某仲裁委员会进行仲裁。二者择一，且需明确具体。

六、签署注意事项与配套措施

协议签署应由各方当事人当面签署，核对身份信息，并加按指