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2025年房地产经纪人查封登记与银行贷款审批专题试卷及解析

2025年房地产经纪人查封登记与银行贷款审批专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《不动产登记暂行条例》，法院对房屋进行查封登记时，登记机构应当如何处理？

A、直接办理查封登记，无需通知权利人

B、在收到协助执行通知书后，立即办理查封登记

C、要求申请人提供担保后方可办理

D、先进行异议登记，再办理查封

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《不动产登记暂行条例》规定，登记机构在收到法院的协助执行通知书后，应当立即办理查封登记，这是法定义务。A错误，虽然无需通知权利人，但表述不完整；C错误，查封登记无需申请人提供担保；D错误，异议登记与查封登记是两种不同的登记类型。知识点：查封登记的办理程序。易错点：混淆查封登记与异议登记的适用情形。

2、银行在审批二手房贷款时，最优先核查的房屋状态是？

A、房屋装修情况

B、房屋是否被查封

C、房屋周边配套

D、房主职业背景

【答案】B

【解析】正确答案是B。银行最关心的是抵押物的法律状态，查封会导致房屋无法过户和抵押，直接影响贷款安全。A、C、D虽然也是考量因素，但优先级低于法律状态。知识点：银行贷款风控要点。易错点：过分关注房屋物理属性而忽视法律风险。

3、房屋被查封后，以下哪种行为仍然合法？

A、出租房屋

B、出售房屋

C、办理抵押登记

D、变更产权人

【答案】A

【解析】正确答案是A。查封仅限制处分权（如出售、抵押），不限制使用权，出租属于使用权范畴。B、C、D均属于处分行为，被查封后禁止。知识点：查封的法律效力范围。易错点：误以为查封后所有行为都被禁止。

4、银行发现抵押房产被查封时，应当采取的首要措施是？

A、立即起诉借款人

B、要求借款人增加担保

C、暂停发放贷款

D、申请解除查封

【答案】C

【解析】正确答案是C。查封会导致抵押权无法实现，银行应立即暂停放款以控制风险。A、B、D是后续措施，不是首要行动。知识点：银行风险应急处理。易错点：混淆风险控制措施的优先级。

5、查封登记的效力范围是？

A、仅及于房屋本身

B、及于房屋及其附属设施

C、及于房屋及土地

D、及于房屋、土地及室内动产

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据司法解释，查封效力及于不动产及其附属设施，但不包括土地（土地单独登记）和室内动产。A、C、D范围不准确。知识点：查封效力范围。易错点：混淆不动产与动产的查封效力。

6、银行贷款审批中，预查封的特殊性在于？

A、可以对抗善意第三人

B、仅限制产权登记

C、效力等同于正式查封

D、无需法院裁定

【答案】B

【解析】正确答案是B。预查封仅限制产权登记，不限制实际使用，适用于尚未登记的房产。A、C错误，预查封效力弱于正式查封；D错误，仍需法院裁定。知识点：预查封的特殊规定。易错点：混淆预查封与正式查封的效力。

7、房屋查封期限届满后，自动产生的法律效果是？

A、自动解除查封

B、需要申请解除

C、转为轮候查封

D、延长查封期限

【答案】A

【解析】正确答案是A。根据《民事诉讼法》，查封期限届满未续封的，自动解除查封。B、C、D均不符合法律规定。知识点：查封期限制度。易错点：误以为查封不会自动解除。

8、银行在贷后管理中发现抵押房产被轮候查封，正确的处理方式是？

A、立即起诉

B、评估查封影响

C、要求提前还款

D、解除抵押合同

【答案】B

【解析】正确答案是B。轮候查封不立即生效，银行应先评估实际影响再决定后续措施。A、C、D过于激进，可能违反合同约定。知识点：轮候查封的处理。易错点：混淆轮候查封与正式查封的应对方式。

9、以下哪种情况可以申请法院解除查封？

A、房主承诺还款

B、提供其他担保

C、查封错误

D、房屋即将出售

【答案】C

【解析】正确答案是C。只有查封确有错误时才能申请解除，A、B、D均不是法定解除事由。知识点：查封解除条件。易错点：误以为任何情况都可申请解除查封。

10、银行审批贷款时，对查封信息的核查渠道不包括？

A、不动产登记中心

B、法院执行系统

C、房产中介

D、征信报告

【答案】C

【解析】正确答案是C。房产中介不是法定信息核查渠道，A、B、D都是官方核查途径。知识点：查封信息核查途径。易错点：过分依赖非官方渠道。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、房屋被查封后，以下哪些权利受到限制？

A、所有权转移

B、抵押权设立

C、使用权行使

D、收益权行使

E、占有权行使

【答案】A、B

【解析】正确答案是A、B。查封主要限制处分权（所有权转移、抵押），不限制使用权、收益权和占有权。C、D、E错误，这些权利不受查封影响。知识点：查封的权利限制范围。易错点：混淆处分权与使用权的区别。

2、银行在贷款审批中需要重点核查的房屋法律状态包括？

A、查