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2025年房地产经纪人成本法在估价准则中的地位专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法在估价准则中的地位专题试卷

及解析

2025年房地产经纪人成本法在估价准则中的地位专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估价三大基本方法中，成本法最适用于下列哪类不动产的估价？

A、市中心成熟商业物业

B、新建工业厂房

C、老旧住宅小区

D、旅游风景区土地

【答案】B

【解析】正确答案是B。成本法是通过估算开发建造估价对象所需的各项成本费用

来确定其价值的方法。新建工业厂房的成本构成相对清晰，市场交易案例较少，最适合

采用成本法。A选项市中心商业物业市场活跃，更适合市场比较法；C选项老旧住宅存

在较多折旧因素，成本法准确性较低；D选项风景区土地价值主要取决于收益能力，更

适合收益法。知识点：成本法的适用范围。易错点：容易忽视不同物业类型的特点而误

选。

2、根据《房地产估价规范》，成本法估价时，建筑物重置成本应包含的内容是？

A、土地取得成本

B、开发前期费用

C、建筑物建安成本

D、销售税费

【答案】C

【解析】正确答案是C。建筑物重置成本特指在估价时点重新建造与估价对象相同

效用建筑物的必要支出，主要包括建安成本、专业费用等。A土地取得成本属于土地价

值范畴；B开发前期费用通常计入土地开发成本；D销售税费是处置环节的费用。知识

点：成本法中重置成本的构成。易错点：容易混淆建筑物重置成本与房地产总价值的构

成。

3、在成本法估价中，实体性贬值主要是指？

A、功能落后导致的贬值

B、外部环境变化导致的贬值

C、物理磨损和自然老化

D、经济性过时

【答案】C

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【解析】正确答案是C。实体性贬值又称物理性贬值，是指建筑物因使用、自然力作

用等造成的物质损耗。A功能落后属于功能性贬值；B外部环境变化属于经济性贬值；

D经济性过时也是经济性贬值的表现。知识点：成本法中贬值的分类。易错点：容易混

淆三种不同类型的贬值。

4、采用成本法评估房地产价值时，确定建筑物成新率最常用的方法是？

A、年限法

B、市场提取法

C、收益还原法

D、假设开发法

【答案】A

【解析】正确答案是A。年限法是根据建筑物的耐用年限和已使用年限来计算成新

率的方法，是成本法中最常用的方法。B市场提取法需要较多可比案例；C收益还原法

用于收益性物业；D假设开发法用于待开发房地产。知识点：成本法中成新率的确定方

法。易错点：容易忽略成本法特有的评估方法。

5、在成本法估价中，土地价值通常采用什么方法确定？

A、成本逼近法

B、市场比较法

C、基准地价修正法

D、收益还原法

【答案】B

【解析】正确答案是B。在成本法中，土地价值通常采用市场比较法确定，因为土

地市场相对活跃，可比案例较多。A成本逼近法适用于缺乏市场案例的土地；C基准地

价修正法需要完善的基准地价体系；D收益还原法适用于有收益的土地。知识点：成本

法中土地价值的评估方法。易错点：容易误认为成本法中所有部分都用成本法评估。

6、下列哪项因素会导致建筑物出现功能性贬值？

A、建筑结构老化

B、周边环境污染

C、户型设计不合理

D、房地产市场不景气

【答案】C

【解析】正确答案是C。功能性贬值是指建筑物因功能设计、设备配置等不符合现

代使用要求而导致的贬值。A建筑结构老化属于实体性贬值；B周边环境污染属于经济

性贬值；D市场不景气属于经济性贬值。知识点：功能性贬值的判断。易错点：容易混

淆功能性贬值与其他类型贬值。

7、在成本法估价中，开发利润通常如何确定？

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A、按成本