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2025年房地产经纪人评估中的资产证券化专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人评估中的资产证券化专题试卷及解析

2025年房地产经纪人评估中的资产证券化专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产资产证券化过程中，特殊目的载体（SPV）的主要功能是什么？

A、负责项目的日常运营管理

B、实现基础资产与原始权益人的破产隔离

C、直接向投资者分配收益

D、提供信用增级服务

【答案】B

【解析】正确答案是B。SPV的核心功能是通过法律结构设计，将基础资产与原始

权益人的其他资产和负债分离，实现破产隔离。A项是资产管理人的职责，C项是受托

机构的职能，D项通常由第三方机构提供。知识点：资产证券化基本结构。易错点：容

易混淆SPV与资产管理人的职能分工。

2、我国房地产资产证券化最常见的基础资产类型是？

A、商业地产抵押贷款

B、保障性住房租金收益权

C、房地产信托投资基金（REITs）

D、物业管理费收益权

【答案】A

【解析】正确答案是A。目前我国房地产资产证券化以CMBS（商业地产抵押贷款

支持证券）为主流，因其基础资产清晰、现金流稳定。B、D项规模较小，C项REITs

在我国尚处于试点阶段。知识点：我国资产证券化市场现状。易错点：容易将REITs与

主流证券化产品混淆。

3、资产证券化中的”过手证券”（Passthrough）特征是指？

A、本金和利息直接转递给投资者

B、发行人承担全部信用风险

C、固定利率付息

D、设有提前还款保护条款

【答案】A

【解析】正确答案是A。过手证券的核心特征是将基础资产产生的现金流（扣除服

务费后）直接转递给投资者，不进行重新分配。B项错误，风险由投资者承担；C项错

误，利率可能浮动；D项是转付证券的特征。知识点：证券化产品分类。易错点：容易

混淆过手证券与转付证券的现金流处理方式。

4、房地产资产证券化中，内部信用增级最常用的方式是？

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A、第三方担保

B、超额抵押

C、信用证

D、保险

【答案】B

【解析】正确答案是B。超额抵押是典型的内部信用增级方式，通过提供超过证券

发行额的基础资产来保障安全。A、C、D项均属于外部信用增级。知识点：信用增级

技术。易错点：容易混淆内部与外部信用增级的分类标准。

5、我国首单类REITs产品是在哪一年推出的？

A、2005年

B、2010年

C、2014年

D、2019年

【答案】C

【解析】正确答案是C。2014年中信启航专项资产管理计划作为我国首单类REITs

产品在深交所挂牌。2005年是信贷资产证券化试点启动年，2010年无标志性事件，2019

年是公募REITs试点启动年。知识点：我国REITs发展历程。易错点：容易混淆类

REITs与公募REITs的推出时间。

6、房地产资产证券化中，“资产池”的构建最需要关注？

A、资产的地域集中度

B、原始权益人的信用评级

C、发行规模大小

D、承销商实力

【答案】A

【解析】正确答案是A。资产池的地域集中度过高会增加系统性风险，是构建资产

池时的核心考量因素。B项原始权益人信用在破产隔离后影响有限，C、D项属于发行

环节因素。知识点：资产池构建原则。易错点：容易忽视风险分散的重要性。

7、CMBS与RMBS的主要区别在于？

A、信用增级方式不同

B、基础资产类型不同

C、交易结构不同

D、发行市场不同

【答案】B

【解析】正确答案是B。CMBS以商业地产抵押贷款为基础资产，RMBS以个人住

房抵押贷款为基础资产，这是根本区别。A、C、D项差异均由基础资产差异衍生而来。

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