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2025年房地产经纪人继承、赠与等特殊房产交易投诉处理专题试卷及解析

2025年房地产经纪人继承、赠与等特殊房产交易投诉处理专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在处理因继承房产引发的投诉时，房地产经纪人首先应当核实的关键文件是？

A、买卖合同

B、赠与合同

C、继承权公证书或法院生效判决书

D、房屋租赁合同

【答案】C

【解析】正确答案是C。继承房产交易的核心是确认继承权的合法性和唯一性，继承权公证书或法院生效判决书是证明继承人资格和份额的最权威法律文件。A选项买卖合同适用于普通买卖交易，与继承无关；B选项赠与合同适用于赠与行为，不适用于继承；D选项房屋租赁合同与产权归属无关。知识点：继承房产交易的法律依据。易错点：混淆不同交易类型所需的核心法律文件。

2、客户投诉称，通过赠与方式获得的房产在再次出售时被征收了高额个人所得税，经纪人未提前告知。对此，经纪人最可能存在的执业问题是？

A、未核实房屋权属

B、未充分告知赠与房产再交易的税费政策

C、未协助办理过户手续

D、未进行房屋实地勘查

【答案】B

【解析】正确答案是B。赠与房产在再次出售时，若不符合“满五唯一”等条件，可能按差额20%征收个人所得税，税负较重。经纪人负有向客户充分披露重大交易信息（包括税费）的义务。A、C、D虽为经纪人职责，但与该投诉核心问题（税费告知）无关。知识点：特殊房产交易的税费披露义务。易错点：忽视赠与房产再交易的特殊税务影响。

3、在处理共有房产（如夫妻共有）的继承或赠与投诉时，经纪人必须确认的关键环节是？

A、房屋的建成年代

B、所有共有权人的书面同意证明

C、房屋的当前市场评估价

D、买方的贷款资质

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》，处分共有不动产需经全体共有人同意。在继承或赠与共有房产时，若缺少部分共有权人的同意，将导致交易无效，引发投诉。A、C、D是交易中的常规考量点，但非共有房产交易的法律核心。知识点：共有房产交易的法律要件。易错点：忽略共有权人同意的书面形式要求。

4、客户投诉称，继承的房产上存在未披露的租赁合同，导致其无法入住。经纪人应承担的责任最可能是？

A、侵犯了承租人的优先购买权

B、未履行房屋瑕疵披露义务

C、协助办理了无效的继承过户

D、错误计算了交易税费

【答案】B

【解析】正确答案是B。经纪人应对房屋的重大瑕疵（如长期租赁）进行尽职调查并如实告知客户。未披露租赁信息属于未履行瑕疵披露义务。A选项优先购买权问题通常发生在出售时，与继承入住无关；C、D与投诉核心问题不符。知识点：房屋瑕疵披露义务。易错点：将租赁关系视为非重大瑕疵而忽略。

5、在处理房产赠与投诉时，若赠与合同被认定为“以规避税费为目的的虚假赠与”，正确的处理方式是？

A、继续履行合同，但补缴税款

B、立即终止交易，并向税务部门报告

C、建议双方修改为买卖合同

D、协助双方办理赠与撤销手续

【答案】B

【解析】正确答案是B。虚假赠与属于违法行为，经纪人不仅不能协助，还应终止交易并向监管部门报告，否则可能承担连带责任。A、C、D均试图掩盖或变相延续违法行为，不可取。知识点：房地产交易中的合法合规原则。易错点：为促成交易而忽视法律风险。

6、客户因继承房产的面积与登记面积不符而投诉，经纪人应首先采取的措施是？

A、建议客户起诉登记机关

B、调取原始产权档案和测绘报告

C、要求卖方（继承人）赔偿差价

D、重新委托测绘机构测量

【答案】B

【解析】正确答案是B。面积不符可能源于历史登记错误或测绘误差，经纪人应通过调取原始档案核实真实情况，这是解决争议的基础。A、C、D是后续可能的处理方式，但非第一步。知识点：产权信息核实的途径。易错点：未核实即直接进入纠纷解决程序。

7、在处理涉外房产继承投诉时，经纪人需特别注意的法律问题是？

A、房产是否位于限购城市

B、继承人是否具有中国国籍

C、遗嘱的法律适用及公证认证程序

D、房产是否设有抵押

【答案】C

【解析】正确答案是C。涉外继承涉及不同国家法律，需确认遗嘱的法律效力及是否经过所在国公证和中国领事馆认证，这是交易合法性的前提。A、B、D虽重要，但非涉外继承的特殊法律问题。知识点：涉外继承的特殊法律程序。易错点：忽略国际公证认证的复杂性。

8、客户投诉称，赠与房产在过户前被赠与人债权人查封，经纪人未提前告知风险。该风险属于？

A、政策变动风险

B、房屋权利限制风险

C、市场波动风险

D、交易流程风险

【答案】B

【解析】正确答案是B。查封属于房屋权利限制，直接影响过户，经纪人应通过产权调查提前发现并告知。A、C、D是其他类型风险，与该投诉无关。知识点：产权调查的核心内容。易错点：将权利限制视为不可预见风险。

9、在处理未成年人继承房产的投诉时，经纪人必须确认的监护手续是？

A、父母的