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2025年房地产经纪人收益法在写字楼估价中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在写字楼估价中的应用专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在写字楼估价中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用收益法对写字楼进行估价时，潜在毛收入的确定主要依据是什么？

A、写字楼的建造成本

B、写字楼的地理位置和周边配套设施

C、写字楼的租金水平和可出租面积

D、写字楼的折旧情况

【答案】C

【解析】正确答案是C。潜在毛收入是指写字楼在完全出租且无租金损失情况下所

能获得的全部收入，主要由租金水平和可出租面积决定。A选项建造成本是成本法的

考虑因素；B选项地理位置和配套设施是影响租金水平的间接因素，但不是直接计算依

据；D选项折旧情况是影响价值而非收入的因素。知识点：收益法中潜在毛收入的构

成。易错点：混淆影响收入的直接因素和间接因素。

2、在写字楼收益法估价中，有效毛收入与潜在毛收入的主要区别在于考虑了什么？

A、运营费用

B、空置率和租金损失

C、资本化率

D、建筑物折旧

【答案】B

【解析】正确答案是B。有效毛收入是潜在毛收入扣除空置率和租金损失后的实际

收入，这是两者的主要区别。A选项运营费用是在计算净收益时扣除的；C选项资本化

率是将净收益转换为价值的比率；D选项建筑物折旧是成本法中的概念。知识点：收益

法中收入指标的层级关系。易错点：混淆空置损失与运营费用的扣除时点。

3、写字楼收益法估价中，运营费用通常不包括下列哪项？

A、物业管理费

B、房产税

C、房屋保险费

D、土地出让金

【答案】D

【解析】正确答案是D。运营费用是指维持写字楼正常运营所需的支出，包括物业

管理费、房产税、保险费等经常性支出。土地出让金是取得土地使用权时的一次性支出，

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不属于运营费用。知识点：运营费用的构成范围。易错点：将资本性支出误认为运营费

用。

4、在写字楼收益法估价中，资本化率的确定方法不包括？

A、市场提取法

B、累加法

C、成本法

D、投资排序插入法

【答案】C

【解析】正确答案是C。资本化率的确定方法主要有市场提取法、累加法、投资排序

插入法等，成本法是房地产估价的三大基本方法之一，与资本化率确定无关。知识点：

资本化率的确定方法。易错点：混淆估价方法与参数确定方法。

5、写字楼收益法估价中，净收益的计算公式是？

A、潜在毛收入运营费用

B、有效毛收入运营费用

C、潜在毛收入空置损失

D、有效毛收入折旧

【答案】B

【解析】正确答案是B。净收益是指有效毛收入扣除运营费用后的余额，这是收益

法中的核心计算公式。A选项没有考虑空置损失；C选项计算的是有效毛收入；D选项

折旧不属于运营费用。知识点：净收益的计算逻辑。易错点：混淆不同收入指标间的关

系。

6、在写字楼收益法估价中，剩余技术法的应用前提是？

A、土地价值已知

B、建筑物价值已知

C、运营费用已知

D、租金水平已知

【答案】B

【解析】正确答案是B。剩余技术法是通过从房地产总价值中分离出已知部分价值

来求取未知部分价值的方法，在写字楼估价中通常已知建筑物价值来求取土地价值。知

识点：剩余技术法的应用条件。易错点：混淆不同剩余技术法的应用前提。

7、写字楼收益法估价中，直接资本化法与报酬资本化法的主要区别在于？

A、计算复杂程度

B、是否考虑未来收益变化

C、数据要求

D、适用对象

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【答案】B

【解析】正确答案是B。直接资本化法将未来第一年的收益资本化，而报酬资本化

法考虑了整个持有期内的收益变化