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2025年房地产经纪人经济性折旧的影响因素分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人经济性折旧的影响因素分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、下列哪项属于导致房地产经济性折旧的主要外部因素？

A、建筑物墙体出现裂缝

B、周边新建大型垃圾处理厂

C、室内装修风格过时

D、电梯设备老化

【答案】B

【解析】正确答案是B。经济性折旧是指由于房地产外部环境变化导致的价值损失，如周边设施恶化、政策调整等。A、C、D属于物理性或功能性折旧，是内部因素。知识点：经济性折旧的定义与分类。易错点：混淆经济性折旧与物理性/功能性折旧的成因。

2、城市规划调整将某住宅区改为商业区，对该区域住宅价值的影响属于？

A、物理性折旧

B、功能性折旧

C、经济性折旧

D、临时性折旧

【答案】C

【解析】正确答案是C。城市规划变更属于外部政策因素，导致原有住宅用途价值下降，是典型的经济性折旧。A指实体损耗，B指设计落后，D非专业分类。知识点：经济性折旧的外部性特征。易错点：将政策因素误判为功能性折旧。

3、某小区因地铁线路取消导致房价下跌，这种折旧属于？

A、可修复经济性折旧

B、不可修复经济性折旧

C、功能性折旧

D、物理性折旧

【答案】B

【解析】正确答案是B。地铁取消是永久性外部变化，无法通过业主行为修复，属于不可修复经济性折旧。A指可通过改善措施弥补的外部损失。知识点：经济性折旧的可修复性分类。易错点：忽视不可修复的判定标准。

4、下列哪项不属于经济性折旧的评估方法？

A、市场比较法

B、收益资本化法

C、成本法

D、重置成本法

【答案】D

【解析】正确答案是D。重置成本法用于计算物理性折旧，经济性折旧需通过市场或收益法间接测算。A、B、C均可通过对比正常与受影响状态下的价值差异评估。知识点：经济性折旧的评估技术。易错点：混淆不同折旧类型的评估方法。

5、某工业区因环保政策升级导致部分厂房闲置，这种折旧属于？

A、物理性折旧

B、经济性折旧

C、功能性折旧

D、混合性折旧

【答案】B

【解析】正确答案是B。环保政策是外部强制因素，导致资产使用受限，属于经济性折旧。A指实体损耗，C指设计缺陷，D非标准分类。知识点：政策性经济折旧的识别。易错点：将政策影响误归为功能性折旧。

6、房地产经济性折旧与功能性折旧的主要区别在于？

A、折旧程度不同

B、是否可修复

C、影响因素来源

D、发生时间先后

【答案】C

【解析】正确答案是C。经济性折旧源于外部环境，功能性折旧源于内部设计缺陷。A、B、D均非本质区别。知识点：折旧类型的区分标准。易错点：用次要特征替代核心差异。

7、某商业楼因周边新建大型购物中心导致客流减少，这种折旧属于？

A、物理性折旧

B、经济性折旧

C、功能性折旧

D、临时性折旧

【答案】B

【解析】正确答案是B。竞争性商业设施属于外部市场因素，导致价值下降，是经济性折旧。A指实体损耗，C指设计落后，D非专业术语。知识点：竞争性经济折旧的识别。易错点：将市场变化误判为功能性折旧。

8、下列哪项措施可能减轻经济性折旧的影响？

A、重新装修室内

B、更换老化管道

C、调整营销策略

D、修复屋顶漏水

【答案】C

【解析】正确答案是C。经济性折旧需通过适应外部环境的策略缓解，如调整定位。A、B、D针对物理性折旧。知识点：经济性折旧的应对策略。易错点：混淆不同折旧类型的修复方式。

9、某住宅区因学校搬迁导致学区价值下降，这种折旧属于？

A、可修复经济性折旧

B、不可修复经济性折旧

C、功能性折旧

D、物理性折旧

【答案】B

【解析】正确答案是B。学区变更属于永久性外部变化，无法通过业主行为修复。A指可通过改善措施弥补的外部损失。知识点：教育配套变化的经济性折旧特征。易错点：忽视不可修复的判定条件。

10、评估经济性折旧时，最关键的数据是？

A、建筑物建造成本

B、正常市场交易案例

C、折旧前历史价值

D、设备维护记录

【答案】B

【解析】正确答案是B。经济性折旧需通过对比正常与受影响状态下的市场价值评估，B是基础数据。A、C、D分别对应其他折旧类型。知识点：经济性折旧评估的数据需求。易错点：混淆不同折旧类型的关键数据。

第二部分：多项选择题（共10题，每题2分）

1、下列哪些因素可能导致房地产经济性折旧？

A、周边新建化工厂

B、区域交通管制加强

C、建筑物设计过时

D、利率大幅上升

E、室内装修老化

【答案】A、B、D

【解析】正确答案是A、B、D。A、B、D均属外部环境变化（污染、政策、金融），导致经济性折旧。C、E属于功能性/物理性折旧。知识点：经济性折旧的外部因素识别。易错点：将内部因素误判为经济性折旧。

2、经济性折旧的评估方法包括？

A、市场提取法

B、收益损失法

C、年限法

D、成本逼近法

E、德尔菲法

【答案】A、