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2025年房地产经纪人根本违约与非根本违约的判定标准专题试卷及解析

2025年房地产经纪人根本违约与非根本违约的判定标准专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产买卖合同中，卖方交付的房屋存在轻微的墙面裂缝，但不影响房屋主体结构安全和正常使用，买方因此拒绝接收房屋并要求解除合同。该情形应如何认定？

A、根本违约

B、非根本违约

C、预期违约

D、部分履行

【答案】B

【解析】正确答案是B。根本违约是指一方的违约行为导致合同目的无法实现，而非根本违约则是指违约行为未达到使合同目的无法实现的程度。本案中，墙面裂缝属于轻微瑕疵，不影响房屋主体结构安全和正常使用，未导致买方订立合同的根本目的（获得安全可用的房屋）落空，因此属于非根本违约。买方不能据此解除合同，但可要求卖方承担维修或减少价款等责任。A选项错误，因为该违约行为未达到根本违约的程度；C选项错误，预期违约是指在合同履行期限届满前一方明确表示或以行为表明不履行合同义务，本案已到交付阶段；D选项错误，部分履行通常指合同义务只履行了一部分，而本案是交付的标的物存在质量问题。知识点：根本违约与非根本违约的区分标准。易错点：将任何质量问题都视为根本违约，忽视了违约后果的严重程度。

2、房地产经纪人甲在促成交易后，故意隐瞒了交易房屋存在查封的重要事实，导致买方无法办理过户手续。甲的行为属于何种违约性质？

A、非根本违约

B、根本违约

C、轻微违约

D、迟延履行

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产经纪人的忠实义务是其核心义务之一，故意隐瞒房屋存在查封这一重大事实，直接导致买方无法实现合同目的（取得房屋所有权），该违约行为性质严重，后果重大，构成根本违约。A选项错误，因为该行为已严重损害了委托人的核心利益；C选项错误，轻微违约通常指对合同履行影响不大的瑕疵；D选项错误，迟延履行是指未按约定时间履行义务，本案是履行了义务但存在重大瑕疵。知识点：房地产经纪人根本违约的典型情形。易错点：未能准确识别哪些经纪人的行为会直接导致合同目的落空。

3、合同约定卖方应于2025年3月1日交付房屋，但卖方直至3月15日才交付，且买方已为该房屋预订了3月5日的搬家服务并支付了定金。卖方的迟延交付行为应如何定性？

A、根本违约

B、非根本违约

C、不可抗力

D、同时履行抗辩权

【答案】A

【解析】正确答案是A。虽然迟延交付本身不一定构成根本违约，但本案中买方因信赖交付日期而预订了搬家服务并支付了定金，卖方的迟延导致买方产生了实际损失且打乱了其重要安排，使得合同目的（按时获得房屋使用权）在关键时间点上无法实现，因此可认定为根本违约。B选项错误，因为该迟延已对买方造成了实质性影响；C选项错误，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，卖方迟延交付不属于此范畴；D选项错误，同时履行抗辩权是指双务合同中一方在对方未履行义务前有权拒绝自己的履行，与本案情形不符。知识点：迟延履行构成根本违约的判定。易错点：机械地认为所有迟延交付都是非根本违约，忽视了迟延对守约方的具体影响。

4、买方在签订购房合同后，因自身资金周转问题未能按期支付首付款，经卖方催告后在合理期限内仍未能支付。买方的行为属于？

A、根本违约

B、非根本违约

C、预期违约

D、部分违约

【答案】A

【解析】正确答案是A。支付价款是买方的主要义务，因自身原因未能按期支付且经催告后在合理期限内仍不支付，构成根本违约。因为付款义务的履行对卖方实现合同目的至关重要，买方的行为已导致合同无法继续履行。B选项错误，因为该违约行为已严重影响了合同的履行；C选项错误，预期违约发生在履行期限届满前，本案已到履行期限；D选项错误，部分违约通常指义务履行不完整，而本案是完全未履行付款义务。知识点：买方根本违约的认定。易错点：未能区分一般性的迟延付款与经催告后仍不付款的根本性违约。

5、房地产经纪人乙在提供居间服务时，未能将房屋周边即将建设垃圾处理厂的信息告知买方，该信息对买方的购房决策有重大影响。乙的行为应如何认定？

A、非根本违约

B、根本违约

C、无过错

D、免责事由

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产经纪人负有如实告知重要事实的义务，垃圾处理厂的建设对房屋价值和居住环境有重大影响，属于应当告知的重要信息。乙的隐瞒行为直接影响了买方的决策，可能导致其购买不符合预期的房屋，构成根本违约。A选项错误，因为该信息对买方决策有重大影响；C选项错误，经纪人对此类信息的疏忽存在过错；D选项错误，没有法定或约定的免责事由。知识点：经纪人信息披露义务与根本违约的关系。易错点：对何为重要信息的判断标准不清晰。

6、卖方交付的房屋面积与合同约定面积误差为3%，根据相关规定，该误差在合理范围内。买方以此为由要求解除合同，应如何认定？

A、根本违约

B、