2025年房地产经纪人管理费、维修费、物业费等可变成本的分析专题试卷及解析.docxVIP

2025年房地产经纪人管理费、维修费、物业费等可变成本的分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人管理费、维修费、物业费等可变成本的分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据《民法典》相关规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于谁所有？

A、物业服务企业

B、房地产开发企业

C、业主共有

D、当地政府住建部门

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第二百八十一条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。知识点：专项维修资金的归属权。易错点：容易误选A或B，认为由物业公司或开发商代为管理就归其所有，实际上他们只是代管机构，所有权属于全体业主。

2、在二手房交易过程中，对于房屋交付前产生的物业费、供暖费等费用，通常的承担原则是？

A、一律由买方承担

B、一律由卖方承担

C、由房地产经纪人承担

D、由卖方承担，买卖双方另有约定的从其约定

【答案】D

【解析】正确答案是D。房屋交付前产生的相关费用，因房屋所有权和实际使用权益属于卖方，故原则上应由卖方结清。但在实际交易中，买卖双方可以通过合同约定费用的承担方式，例如约定由买方承担部分或全部费用作为交易条件之一。知识点：交易前后费用结清的责任划分。易错点：误认为费用随房屋转移给买方，而忽略了“交付”这一关键时间节点和合同约定的重要性。

3、下列哪项费用通常不包含在普通住宅的“物业费”构成之内？

A、公共区域清洁卫生费

B、公共秩序维护费

C、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费

D、房屋室内自用设施维修费

【答案】D

【解析】正确答案是D。物业费主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常维护、公共区域清洁、绿化养护、公共秩序维护等。房屋室内自用设施（如室内水管、灯具、门窗等）的维修费用，属于业主个人责任，应由业主自行承担，不包含在物业费中。知识点：物业费的构成范围。易错点：容易将“共用设施设备”与“户内自用设施”混淆，误以为物业公司也负责室内维修。

4、房地产经纪人在协助客户进行房产交易时，对于“专项维修资金”的正确做法是？

A、代为收取或支付该资金

B、向客户解释该资金的性质、用途及过户流程

C、承诺为客户减免该资金

D、决定该资金的使用方案

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产经纪人的核心职责是提供信息、促成交易和协助流程。专项维修资金是业主共有的资产，其过户有严格规定，经纪人应向客户清晰解释相关政策和流程，但不能代收代付、承诺减免或决定其使用。知识点：房地产经纪人在费用处理中的角色定位。易错点：经纪人可能会为了促成交易而做出超出其职权范围的承诺，这是违规行为。

5、影响一个小区物业费定价高低的最核心因素是？

A、小区的地理位置和开发商品牌

B、物业服务的等级和内容

C、小区内业主的平均收入水平

D、房地产经纪人的推荐

【答案】B

【解析】正确答案是B。物业费的定价应遵循“质价相符”的原则，其核心依据是物业服务企业提供的服务的等级、内容、标准和质量。服务等级越高、内容越全面（如包含额外的管家服务、设施维护频率等），费用自然越高。地理位置和开发商品牌可能间接影响，但不是定价的直接核心依据。知识点：物业费的定价机制。易错点：容易将小区档次或业主收入与物业费直接挂钩，而忽略了服务本身的价值。

6、关于“管理费”这一概念，在房地产经纪业务语境下，最常指的是？

A、物业服务企业收取的物业费

B、经纪公司向委托方收取的佣金或代理费

C、政府部门收取的行政管理费

D、小区业主委员会的运作经费

【答案】B

【解析】正确答案是B。在房地产经纪业务的日常沟通和合同文本中，“管理费”或“代理费”通常是“佣金”的通俗说法，指经纪公司提供经纪服务后向委托方（买方或卖方或双方）收取的报酬。虽然A、C、D也是不同语境下的管理费，但在经纪业务中，B是最常见的指代。知识点：专业术语在特定业务场景下的实际含义。易错点：在不同语境下，“管理费”含义不同，需根据业务场景准确判断，避免与物业费混淆。

7、当小区的公共设施（如电梯）需要大修，动用“专项维修资金”的法定程序是？

A、由物业服务企业直接决定并动用

B、由当地街道办事处批准后动用

C、由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意

D、由小区的房地产经纪人监督动用

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》及相关法规，动用专项维修资金必须经过业主共同决定。表决规则是“双三分之二”参与，然后“双过半”同意，即面积和人数都需满足相应比例要求。物业公司或政府都不能单方面决定。知识点：专项维修资金的使用决策程序。易错点：容易误认为物业公司