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2025年房地产经纪人收益法在房地产抵押贷款评估中的应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法在房地产抵押贷款评估中的应

用专题试卷及解析

2025年房地产经纪人收益法在房地产抵押贷款评估中的应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产抵押贷款评估中，采用收益法评估时，首要确定的核心参数是？

A、建筑物重置成本

B、土地取得成本

C、房地产未来预期收益

D、市场比较案例

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法的核心思想是“以利求本”，即通过预测估价对象未来

能够产生的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价

对象的价值。因此，未来预期收益是应用收益法的出发点和基础。A、B选项是成本法

的基本参数；D选项是市场比较法的基本参数。知识点：收益法的基本原理。易错点：

混淆不同估价方法的核心参数，误认为成本或市场比较是收益法的基础。

2、评估用于抵押贷款的商业地产时，收益法中的“潜在毛收入”通常不包括？

A、租金收入

B、押金利息收入

C、空置和收租损失

D、其他经营性收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。潜在毛收入是指在充分利用、无空置状态下，房地产在正

常经营情况下可获得的全部收入，包括租金收入、押金利息收入和其他经营性收入。而

空置和收租损失是在计算有效毛收入时，从潜在毛收入中扣除的部分，它代表了收入的

潜在损失，而非收入本身。知识点：收益法中“潜在毛收入”的构成。易错点：将“潜在毛

收入”与“有效毛收入”的概念混淆，误将损失项也计入收入。

3、在抵押贷款评估实践中，收益法中的“报酬率”本质上反映了？

A、银行贷款利率

B、投资者对房地产投资的风险补偿要求

C、政府公布的基准利率

D、该房地产的实际历史收益率

【答案】B

【解析】正确答案是B。报酬率（或称资本化率）是将房地产的未来预期净收益转

换为价值的比率，它反映了与投资该房地产相当的风险水平下，投资者所要求的最低回

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报率。风险越高，要求的报酬率也越高。A和C是外部利率，不完全等同于特定房地

产的投资风险；D是历史数据，而评估是基于未来预期的。知识点：收益法中“报酬率”

的内涵。易错点：将报酬率简单等同于银行利率或历史收益率，而忽略了其核心是“风

险补偿”。

4、对一栋带长期租约的写字楼进行抵押评估，采用收益法时，应如何处理租约期

内和租约期外的租金？

A、全部采用市场租金

B、全部采用合同租金

C、租约期内采用合同租金，租约期外采用预测的市场租金

D、租约期内采用市场租金，租约期外采用合同租金

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据房地产评估的“合法原则”和“最高最佳使用原则”，对于

已签订的合法租约，在租约有效期内，应按照合同约定的租金（合同租金）来计算收益，

因为这是法律保障的实际收入。租约期满后，房地产将重新进入市场，届时能否续约及

租金水平均不确定，因此应采用预测的未来市场租金。知识点：收益法中租约对收益预

测的影响。易错点：忽视租约的法律效力，或在租约内外租金处理上逻辑颠倒。

5、在房地产抵押贷款评估中，收益法评估结果通常更适用于？

A、具有稳定收益的经营性房地产

B、开发中的房地产项目

C、特殊用途的工业厂房

D、公共福利设施

【答案】A

【解析】正确答案是A。收益法的应用前提是估价对象能持续产生可预测的、稳定

的净收益。具有稳定收益的经营性房地产，如写字楼、商场、出租公寓等，完全符合这

一前提。B选项适用假设开发法；C和D选项通常缺乏公开市场或稳定收益，收益法

适用性差，多采用成本法。知识点：收益法的适用对象。易错点：认为收益法适用于所

有类型的房地产，忽略了其“收益稳定”的核心前提。

6、运用收益法评估抵押房地产价值时，预测未来净收益应遵循的原则是？

A、以委托方提供的经营数据为准

B、以房地产在正常市场条件下的客观收益为准