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2025年房地产经纪人无证房屋的权属认定与处理专题试卷及解析

2025年房地产经纪人无证房屋的权属认定与处理专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、根据我国《城市房地产管理法》，未取得合法产权证书的房屋（俗称“无证房”）在法律上的性质通常被认定为？

A、完全合法财产

B、违法建筑

C、权属不明或存在瑕疵的财产

D、国家所有财产

【答案】C

【解析】正确答案是C。无证房屋的核心问题在于其权属状态不明确或存在法律上的瑕疵，它可能因历史遗留、手续不全等多种原因导致无法登记，但并不等同于违法建筑（B），违法建筑是明确违反城乡规划法等法律的规定，必须拆除或限期改正的。它也不是完全合法的财产（A），因为缺乏物权登记的公示效力。更不是国家所有财产（D）。知识点：物权法定原则及不动产登记的效力。易错点：将“无证”与“违法”直接划等号，忽略了无证房形成原因的多样性。

2、房地产经纪人在执业过程中，遇到委托出售一套未办理房产证的房屋时，首要的合规做法是？

A、积极寻找买家，促成交易以赚取佣金

B、告知委托人该房屋无法上市交易的法律风险，并拒绝代理

C、建议委托人先去相关部门咨询补办产权证的可能性，明确权属后再谈交易

D、要求买卖双方签订一份详细的私下协议，规避监管

【答案】C

【解析】正确答案是C。房地产经纪人的职责是提供专业、合规的服务。面对无证房，直接促成交易（A）或签订私下协议（D）都违反了《房地产经纪管理办法》中关于不得代理不符合交易条件房屋的规定，会给买卖双方带来巨大风险。完全拒绝代理（B）虽然安全，但不够专业和尽责。最佳做法是引导委托人先行解决权属问题（C），这是最专业且负责任的态度。知识点：房地产经纪人的执业规范与风险防范。易错点：在业绩压力下，可能会选择忽视风险，试图促成交易。

3、因历史原因建成，但长期未办理产权登记的房屋，其所有权归属的认定，最主要的依据是？

A、房屋的实际占有使用情况

B、原始的建房批准文件或相关证明材料

C、邻居的证人证言

D、房屋的建造年代

【答案】B

【解析】正确答案是B。在处理历史遗留的无证房问题时，原始的建房批准文件、土地使用证明、购买合同等书面材料是证明其来源和合法性的最关键证据，是权属认定的核心。实际占有使用（A）和邻居证言（C）只能作为辅助参考，不能作为主要依据。建造年代（D）本身不直接证明权属。知识点：不动产物权取得的证明。易错点：过分强调“谁占有谁所有”的朴素观念，而忽视了现代物权法对登记和原始凭证的重视。

4、对于开发商已交付使用，但整体项目尚未通过综合验收导致无法办理大产权证，进而使业主也无法办理分户产权证的情况，该房屋的法律风险主要在于？

A、房屋质量一定不合格

B、业主无法获得完整的物权，转让、抵押等权利受限

C、房屋随时会被政府强制拆除

D、开发商可以随时收回房屋

【答案】B

【解析】正确答案是B。项目未通过综合验收，意味着房屋的合法性尚未得到政府的最终确认，业主因此无法办理独立的产权证，其房屋所有权是不完整的，在法律上无法进行有效的转让、抵押等处分行为。这不代表房屋质量一定不合格（A），也不等于会被立即拆除（C）或被开发商收回（D）。知识点：不动产登记与物权完整性。易错点：将验收问题与房屋质量问题混为一谈，或夸大其被拆除的即时风险。

5、在继承案件中，继承人继承了一套被继承人购买但从未办理过户登记的房屋（即“无证房”），该继承人？

A、无法取得该房屋的任何权利

B、可以取得该房屋的债权，但无法直接取得房屋所有权

C、可以直接凭继承公证书办理过户登记

D、该房屋自动转为继承人所有

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》物权编，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。被继承人购买的房屋，若未办理过户登记，其享有的实际上是对原房主的债权（请求过户的权利），而非房屋所有权。继承人继承的是这项债权，而非直接继承房屋所有权。要取得所有权，仍需先完成登记程序。知识点：物权变动规则与债权继承的区别。易错点：混淆了继承财产权利与继承物权的概念，认为继承就能直接获得房屋的物权。

6、房地产经纪人在房源核验时，发现一套房屋的产权证正在办理中，此时正确的做法是？

A、将该房源作为“正常房源”对外发布

B、暂不对外发布，待产权证办妥后再进行核验和发布

C、发布房源，但必须在房源信息中显著注明“产权证办理中，暂不具备交易条件”

D、建议业主先与买家签订合同，等产权证下来再过户

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据行业规范，对于权属状况不清或正在办理中的房源，可以发布，但必须如实、显著地披露其权属状态和交易限制，保障购房人的知情权。作为正常房源发布（A）是虚假宣传。完全不发布（B）可能错失潜在客户，但不如C方案周全。建议先签合同（D）