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克而瑞市场月报

2025年

成交同比降幅显著扩大，平均溢价率年内新低

2025年10月，土地成交规模环比回落，同比降幅亦显著扩大。据月末快报数据显示，当月土地

成交建筑面积与金额分别环比下降13%和20%；同比来看，二者降幅进一步扩大至25%和33%，均

创下年内最高同比跌幅。供地节奏同步有所放缓，截至25日，本月土地供应建筑面积达8294万平

方米，环比上月微降1%。从市场热度看，本月土拍呈现鲜明的结构性分化特征，热度仍集中于上海

徐汇滨江、杭州滨江、广州白云等核心城市的少数核心板块，但整体平均溢价率则进一步回落，创

下年内新低。本月召开的二十届四中全会明确了房地产行业的高质量发展路径，以“好房子”建设

与城市更新为核心方向。接下来，为确保行业供求平衡及新增投资的安全预期，预计土地市场供求

规模将继续维持低位运行；与此同时，得益于高品质开发新规、城市更新等有利因素的推进，新增

宅地项目的强投资确定性也将更为普遍。

供求：供求规模同比显著下行。本月供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%。

成交6057万平方米，环比下降13%，同比下降25%。

热度：再创新低。10月平均溢价率为2.7%，环比回落0.9个百分点。土拍热度仍集中在少数城市的

少数板块，本月成交的14宗10亿元以上土地中，仅有上海、杭州的3宗宅地溢价成交。

分布：各能级均同比均显著回落。就成交金额变动来看，一线城市同比回落35%，二线同比回落42%，

三四线下跌33%。

四中全会明确行业高质量发展方向，供给侧将进一步践行控量提质

2025年10月，土地市场交易热度进一步下降，成交规模环比、同比均出现回落。下半年大量稀

缺优质宅地出让频次回落，再加之各地郊县重点住宅项目陆续入市，拉低了土地市场的平均溢价率，

导致下半年以来该指标持续回落。不过从土地成交规模收缩的实际情况来看，当前地方土地市场供

求已处于更合理的规模水平。

月内召开的四中全会审议通过“十五五”规划建议，会议公报首次提出推动房地产行业高质量

发展。在土地市场领域，规划建议明确将持续完善商品房开发、融资等基础制度，因城施策增加改

善性住房供给，同时推进房屋品质提升工程与城市更新工作。结合当月中央部委多次表态“加快落

实中央城市工作会议任务”，预计后续土地市场将在供给侧进一步优化调整：一方面按需求确定各

地供地指标，另一方面推动住房新规落地。在此背景下，未来增量宅地的平均质量与去化前景有望

持续提升，市场供求规模也将长期保持合理水平，行业供给侧“控量提质”的方向将进一步落地。

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克而瑞市场月报

1、供求：供应规模环比转降，成交同比降幅年内新高

土地供应方面，截至2025年10月25日，本月供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同

比下降34%。环比来看供应规模结束了连续四月的增长态势，同比来看延续下滑，且降幅较上月扩

大了25个百分点。随着行业高质量发展的持续推进，预计土地供给规模将与新房市场交易同步调整，

推动行业去库存脚步持续前进。

至截稿时，一线城市中北上广均有宅地供应，最值得关注的当属上海第九次集中挂牌，合计9

宗宅地，出让底价169亿元。其中杨浦区东外滩宅地起拍楼板价最高、达到6.9万元/平方米，地块

容积率2.28，出让底价21.8亿元。地块位于杨浦滨江南段，步行约700米即可抵达江边，距离地铁

12号线隆昌路站和爱国路站均在1公里内，周边有国际时尚中心、超级合生汇等商业配套以及丰富

的教育和医疗资源，目前周边新房售价在12万元/平方米左右。杨浦区五角场地块起拍总价最高，

达到43亿元，起拍楼板价为3万元/平方米，容积率2.52。地块分为2宗商品房子地块和1宗租赁

住房子地块，为3号线江湾镇站地铁上盖，交通便利，紧邻逸仙路高架，面临一定噪音问题，临近

的绿城沁香园、中建虹悦里项目售价在8.6万元/平方米左右。

一线城市本月出让底价最高的单宗地块为北京朝阳区南磨房宅地，地块容积率2.8，出让底价

42.5亿