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克而瑞专题

2025年10月

中国房地产

专题

2025公募REITs发展现状与趋势

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目录

一、2025年政府继续支持公募REITs发展，市场反应较为热烈3

1、782号文进行四个方面革新，推进公募REITs常态化发展3

2、上半年超87%已上市公募REITs盈利，回报率也较为稳定4

3、2025年已募集资金415.38亿元，年底前仍将有REITs上市4

二、多家房企意愿扩募释放活力，但是目前参与程度相对较低6

1、8家房企已发行公募REITs，主要在消费类基础设施领域6

2、华润REIT每年预期扩容超50亿，为行业提供发展样本6

3、凯德REIT上市，外资机构参与中国REITs市场的试金石6

三、中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型7

1、央企集中试水公募REITs，借助政策红利实现角色转变7

2、民企同样有机会参与公募REITs，拥有优质物业是关键8

3、公募REITs提升房企商业独立性，优化流动性助力转型升级8

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克而瑞专题

一、2025年政府继续支持公募REITs发展，市场反应较为热烈

1、782号文进行四个方面革新，推进公募REITs常态化发展

自2024年中国公募REITs迈入常态化发展新阶段以来，2025年的政策主要针对扩

大公募REITs适用范围以及加快REITs审批发行等方面。9月12日,国家发改委发布《关

于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化申报推荐工作的通知》

（发改办投资〔2025〕782号，下称782号文），这是继2024年1014号文之后的又一

个重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面有了新的规定。

表：2025年公募REITs相关政策梳理（略）

在资产范围方面，782号文在1014号文已明确的收费公路、清洁能源、仓储物流、

保障性租赁住房等成熟资产类型基础上，进一步扩大了资产范围，新增铁路、港口、特

高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型

。特别是将文化旅游、养老设施等民生相关领域首次纳入REITs发行范围，标志着基础

设施REITs从传统基建向新基建、民生领域延伸。这一变化不仅丰富了市场投资品种，

也为更多行业提供了通过REITs盘活存量资产的渠道。

在扩募支持方面，782号文在扩募机制上进行了显著优化，简化了新购入项目申报

流程，取消了前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报。同时拓宽了

新购入项目资产范围，支持跨区域通过扩募整合存量资产，允许已上市REITs新购入行

业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目。这一变化打破了此前扩募仅限于同行

业资产的限制，为REITs管理人提供了更大的资产配置灵活性，有助于提升投资组合的

分散性和抗风险能力。

在项目把关方面，782号文提出坚持“优中选优”原则，严格把关项目质量，优先

申报对实现国家重大战略具有推动作用的优质项目。与1014号文相比，782号文更加

强调项目的战略重要性，要求各省级发展改革部门建立基础设施REITs项目工作台账，

形成“储备一批、组织一批、申报一批”的良性循环。这一变化体现了监管层在推动市

场扩容的同时，更加注重项目质量的把控，有利于维护REITs市场的长期健康发展。

在组织保障方面，782号文在组织保障方面新增了支持民间投资项目发行上市的要

求，明确要求各省级发展改革部门建立健全民间投资项目发行