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2025年工程类试卷土地估价师土地估价实务基础练习题试卷及答案

一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.某工业用地位于省级开发区内，周边3公里范围内有同类工业用地交易案例3个，其中案例A交易时间为2023年10月，容积率1.2，成交价格450元/㎡；案例B交易时间为2024年3月，容积率1.0，成交价格480元/㎡；案例C交易时间为2024年6月，容积率1.1，成交价格465元/㎡。待估宗地评估基准日为2024年12月，该区域工业用地价格月环比上涨0.5%，容积率修正系数为：容积率1.0时修正系数1.00，每增减0.1修正系数增减0.02。采用市场比较法评估时，案例B的修正后价格为（）元/㎡。

A.492.48

B.490.80

C.489.12

D.487.56

2.某商服用地开发项目，开发周期2年，前期费用在开发期初一次性投入，建安成本在开发期内均匀投入。已知土地取得成本5000万元，前期费用800万元，建安成本12000万元，管理费用为土地取得成本与前期费用之和的3%，销售费用为总开发成本的2%，销售税费为销售收入的5.5%，投资利润率为20%。采用剩余法评估时，开发利润应为（）万元。

A.3456

B.3528

C.3600

D.3744

3.某住宅用地基准地价为3200元/㎡（设定容积率2.0，开发程度“五通一平”），待估宗地容积率2.5，开发程度“六通一平”（“五通一平”到“六通一平”的修正值为80元/㎡），容积率修正系数表显示：容积率2.0时系数1.00，2.5时系数1.15。采用基准地价系数修正法评估，待估宗地地价为（）元/㎡。

A.3760

B.3840

C.3920

D.4000

4.某企业持有一宗出让工业用地，剩余使用年限35年，土地还原率6%。该宗地年纯收益稳定在80万元，采用收益还原法评估时，无限年期地价为（）万元。（提示：年期修正系数公式：[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^m]，其中n为剩余年限，m为法定最高年限）

A.1333.33

B.1301.75

C.1268.29

D.1234.57

5.下列关于土地估价报告规范的表述中，正确的是（）。

A.估价结果必须注明大写金额，但可不写单位

B.估价依据中应包括委托方提供的权属证明复印件

C.估价师声明需由所有参加估价的注册土地估价师签字

D.技术报告中可不包含估价对象照片

二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错误选项。错选、多选不得分；少选，所选每个选项得0.5分）

11.下列影响商业用地地价的因素中，属于区域因素的有（）。

A.宗地临街宽度

B.区域人口密度

C.周边商业集聚度

D.宗地形状

E.区域交通可达性

12.采用成本逼近法评估集体经营性建设用地地价时，需考虑的成本项目包括（）。

A.土地补偿费

B.地上附着物补偿费

C.耕地开垦费

D.增值收益

E.投资利息

13.土地估价中，确定还原利率的方法有（）。

A.安全利率加风险调整值法

B.市场提取法

C.投资复合收益率法

D.剩余法倒算法

E.德尔菲法

14.下列关于容积率对地价影响的表述中，正确的有（）。

A.容积率越高，土地开发强度越大，地价一定越高

B.同一区域内，容积率修正应考虑土地利用效率与开发成本的平衡

C.工业用地容积率修正幅度通常小于住宅用地

D.容积率修正需区分规划容积率与实际容积率

E.容积率变化对地价的影响存在合理区间

15.土地估价报告审核的重点内容包括（）。

A.估价方法选择的合理性

B.参数取值的依据

C.估价师的执业年限

D.土地权属的合法性

E.估价结果的逻辑一致性

三、计算题（共5题，每题8分，要求列出计算过程，保留两位小数）

21.某住宅用地采用市场比较法评估，收集到3个可比案例，相关信息如下表：

|项目|待估宗地|案例A|案例B|案例C|

|--|-||||

|交易时间|2024.12|2024.3|2024.6|2024.9|

|交易情况|正常|正常|正常|优惠5%|

|区域因素|0|-2%|+1%